Мои мысли о Real Estate

Путь торговли vs путь аналитика

2009-05-28T23:44:00.001-07:00

В детстве вопрос "кем быть" поднимается чаще, чем "быть или не быть". Наверное, потому что этот вопрос еще остается открытым для детской души. С возрастом у нас появляется то, что философы называют определенностью.
Я для себя определенно решила, что никогда не буду ничего продавать. Мне интересны сложно интеллектуальные коммуникации на тему искусства, общемировозренческих, околополитических и околосоциальных тем. Коммуникации для продаж - это не для меня.
Но в кризис мы - многорукие индийские боги - приходится делать все.
Мне пришлось продавать.

Что я сделала в начале (опыта же у меня не было).
Я написала план продаж по каждому объекту:
- для кого он предназначен;
- что надо сделать, чтобы о нем узнали;
- сколько для этого потребуется дополнительных вложений;
- примерные сроки экспозициию.
Осмотрев объекты и получив ценные советы от партнерских агентств недвижимости, добавила:
- что надо сделать, чтобы сделать объекты более приятными для продажи.

С чем я столкнулась сразу - это переговоры по телефону. С рекламой я не ошиблась - звонки пошли. Но что следует, а чего не следует говорить по телефону?
Во-первых, моей первой ошибкой было то, что я не спрашивала, чем занимается организация, человек, для которого подбирается вариант. Часть КП ушли в пустоту - людей явно интересовали другие сегменты предложения.
Во-вторых, люди сразу спрашивали цену, и наш разговор на этом завершался. В последствии я научилась переводить разговор в сторону описания объекта и его сильных сторон – выгод для покупателя.

Далее начались просмотры. Интуитивно установила правило: обязательное мое участие, даже если объект показывает посредник или главный инженер объекта.
И это было правильно: мне удалось продумать маршруты по помещениям (участкам) таким образом, чтобы человек вначале видел то, что он ожидает увидеть: полоску воды сквозь деревья (хотя объект на 3, 4 линии водоема), утепленный ангар с удобным шагом колонн, сосны на участке (хотя остальная часть участка – кусты). Затем все остальное. Напоследок – что-то, что приятно удивит: отлично отремонтированный кабинет директора в складском комплексе класса С1, сауна и т.п. Я заметила, что выгодно обсуждать условия продажи рядом с отличным видом из окна или на какой-нибудь террасе на объекте – и у меня, и у покупателя появляется особый настрой – расслабленно деловой.
В результате - движение есть.
А я возвращаюсь в аналитическое поле с багажом опыта.

Очень мне помогли следующие инф.ресурсы:
Тадао Ямагучи, «Путь Торговли»;
ЖЖ Александра Деревицкого;
Тренинги «Академии продаж»

Ресторан в яхт-клубе

2009-05-13T00:30:00.000-07:00

Здесь я писала основные цифры, которые нужны девелоперу, решившемуся построить яхт-клуб в своем проекте.
А сейчас возник вопрос, нужен ли ресторан в проекте марины?
Во-первых, ресторан в проекте марины это инфраструктура - инфраструктура высоко привлекательного водного рекреационного туризма и активных видов отдыха.
Во-вторых, у ресторана можно заранее оценить узко специализированную аудиторию, подчиняющуюся достаточно точному количественному измерению и имеющую однородные предпочтения:
среднее количество человек на яхтах – 5 чел./судно;
целевая аудитория потребителей, на которую может ориентироваться ресторан, располагает доходом выше среднего, имеет в наличии автомобиль, предпочитает активный загородный отдых. Кстати, есть исследование (PNN-consulting) значимости ресторана для целевой аудитории относительно других услуг марины. Резюме исследования такое:

Услуга яхт-клуба (Балл)
Подъем/спуск яхты на воду, транспортировка по клубу - 10
Стоянка на воде (безопасность, подходы/отходы, швартовка) - 10
Зимняя стоянка (открытая площадка, холодный, теплый эллинг) - 10
Портовые услуги (подача электричества, воды, заправка топливом, прием сбросов, ТБО) - 8
Ремонтный сервис - 8
Питание на берегу (кафе, ресторан, доставка на борт) - 8
Проживание (отель) - 8
Боцманская служба (оказание помощи и услуг на воде, в плавании) - 6
Информационные услуги (навигационная, погодная информация, семинары) - 6
Обучение судовождению, повышение судоводительской квалификации - 6
Помощь в подготовке к навигации, в проведении освидетельствования судна (техосмотр) - 6
Развлекательные и спортивные услуги, концерты, выставки, корпоративные мероприятия - 4
Так что, ресторан - на одном уровне с ремонтным сервисом, подачей электричества, воды, заправкой топливом и т.п.
При этом имеются следующие риски:
1. Зачастую ресторан при марине ограничен одним центром притяжения людского потока – самой мариной. Таким образом, имеется прямая зависимость от заполняемости причалов;
2. Сезонный характер объекта (следствие зависимости от марины): с апреля по октябрь (7 мес.);
3. Трудности с привлечение оператора ресторана.
Так что ресторан при марине – ожидаемое явление, но необходимо понимать, что в зимнее время могут возникнуть проблемы с привлечением покупателей.

Мы выбираем, нас выбирают

2009-05-12T04:36:00.000-07:00

Чем больше появляется опыта взаимодествия как с подрядчиками (позиция клиента), так и с заказчиками, тем больше начинаю понимать, что хорошего специалиста в области маркетинга недвижимости выбрать очень трудно:
- первоначально есть некоторые опасения перед необходимостью открыть важную информацию о своих проектах незнакомым людям;
- будучи профессионалом в деле строительства или финансов, появляются сомнения, связанные с проблемой оценки эффективности услуг специалиста в незнакомой отрасли - маркетинг недвижимости;
- достаточно сложно сделать выбор между стоимостью и качеством услуг рыночного консультанта.

Я точно знаю, что хороший специалист никогда не будет:
- браться за любой проект, который вы ему предложите – хороший специалист предлагает свои услуги только там, где его навыки, опыт и профессионализм будут наиболее полезны;
- что-либо обещать без предварительного анализа ваших проектов;
- афишировать и полагаться на свои связи - хороший специалист ссылается только на свой профессиональный опыт и знания.
Что еще можно добавить?

Поиск идеи

2009-05-06T11:04:00.000-07:00

В мае прошлого года ко мне обратились с просьбой написать концепцию небольшого торгового центра в одном из некрупных городов России (допустим, Пенза, Ижевск или Ставрополь). Строительство было уже на стадии возведенных стен, но внутренние планировки еще поддавались маркетинговой редакции. Так что пришлось плясать "от печки".
Площадь торгового центра до 10 000 кв.м. Располагается в центре города. Рядом региональная и муниципальная администрация, театр, ВУЗы. До окраины любого спальника - не более 15 минут езды на автомобиле. Здание располагается на красной линии двух улиц - узкого переулка (ширина - 10 м) и широкого бульвара с трамвайными путями с остановкой напротив будущего объекта.
На первый взгляд задача казалась несложной, если бы не три "НО":
1.этажность торгового центра - 5 этажей;
2.бульвар оказался пешеходным, а подъезд возможен только со стороны узкого переулка;
3.высота четвертого и пятого этажей в чистоте не более 2,8 м.
Исследование рынка я провела без больших трудностей. Потенциал у города оказался высокий; дефицит торговых площадей имелся; на май 2008 г. в планах сетей рассматривалась экспансия на рынок города. Далее начались размышления о концепции.
И вот тут пришлось серьезно подумать.
Во-первых, необходимо было определить идею концепции торгового центра.
Рядом нет большого количества многоквартирных домов - так что Famaly Mall мне не подходит.
Автомобильный поток отсутствует, пешеходный поток - высокий в выходные дни и вечернее время (особенно летом). В общем, у меня было две рабочие версии, но на них пока не хотелось бы останавливаться.
От продуктового супермаркета на первом этаже пришлось сразу отказаться - не было хорошей загрузочной зоны, способной выдерживать ежедневные поставки (это четвертое "НО", о котором я не упомянула). Так что первый этаж был отдан под аксессуары, парфюмерию. Благо окна - широкие, витринные, привлекающие внимание издалека.
Второй этаж, как водится, - мягкие товары - одежда, домашний текстиль, спортивная одежда.
Третий этаж - малопроходной. На нем,предполагается, должен сидеть "якорь", арендные ставки которого будут в три раза ниже ставок первого этажа.
Что делать с четвертым и пятым этажом? Идей было много, но они мне не казались надежными: кино, боулинг, парк развлечений. фитнес-клуб. Мои заказчики настаивали на торговой функции. Пришлось немало потратить времени, чтобы убедить, что на 15 метрах над землей с высотой потолков 2,80 можно организовать только качественный шанхайский рынок. Да и то, арендаторы там будут меняться каждые полгода.
Отчаявшись, я решила еще раз съездить в город и подняться на четвертый-пятый этажи.
Поездка состоялась через месяц. Не могу сказать, что она была спокойной - в день выезда в городе был совершен террористический акт. Мне было немного не по себе - особенно в самолете. Но все сложилось удачно. Я остановилась в гостинице и решила перекусить. Однако в гостинице не оказалось работающего ресторана. Я прошла по тому-самому бульвару, но все кафе, которые попадались, отличались слабыми вытяжными система, и ужинать с запахами другой еды не хотелось. В результате мне пришлось зайти в магазин и купить кефир и творог, чтобы поужинать в номере. И тут в голове появились смутные мысли на тему ресторана...
На следующий день я была на стройке. По шаткой деревянной лестнице взобралась на перекладины четвертого этажа - пол и стены пока еще отсутствовали. Я боюсь высоты, но решилась оглянуться вокруг, и то, что я увидела вызвало во мне бурю восхищения.
Здание, оказывается, находится на небольшой возвышенности. Здесь действует высотный регламент, и поэтому ничего не заслоняет обзор. А вокруг есть, на что посмотреть! Прохладный лес на окраине города, зеленые возвышенности, проблескивание речки... Все это вместе с городским пейзажем крыш и бесконечным голубым небом. Больше я не сомневалась - на четвертом-пятом этаже должен быть панорамный ресторан с атриумом. Площадь 4-5 этажа отличалась от площади первых этажей - по 500 кв.м (без атриума).
Так что идея - верная!
Позже была придумана идея ресторана-клуба.
Вариант сдала заказчику.
(НО - Продолжение далее)

Позитив, негатив

2009-04-30T00:33:00.000-07:00

Искала аналитику по рынкам. Очень понравилось в отчете Colliers выделение позитивных и негативных событий рынка:
Позитивные
• Финская SRV Group приобрела у Becar Realty Group бизнес-центр Bazen класса В+ на проспекте Шаумяна, д. 4.
• Финская Evli Property Investment Russia заявила о своем намерении вложить 150 млн евро в расширение площадей бизнес-центра Kellermann более чем вдвое - до 40 000 кв. м.
• Московская группа компаний «Регионы» выкупила 36 га в районе Ржевка под строительство бизнес-парка площадью около 500 тыс. кв. м.
• Голландско-израильская инвестиционная компания Kardan и израильская страховая группа Menora Mivtachim Holdings вышли на российский девелоперский рынок. Партнеры приобрели имущественный комплекс завода «Красный маяк» на Выборгской набережной и к 2011—2013 гг. планируют построить на его территории офисный центр площадью 110 тыс. кв. м.
• Холдинг «Империя» приобрел здания под бизнес-центры «Сенатор» на Малом пр-те П.С., д. 87 и ул. Жуковского, д. 63 Setl City собирается построить бизнес-парк класса А площадью 400 000 - 600 000 кв. м на пересечении Пулковского шоссе и КАД, на бывших землях фирмы «Лето». Строительство начнется в 2010 г., партнером Setl City по данному проекту является «SVP инвест».
• Руководство ОАО «Гостиница «Октябрьская» планирует реконструировать свой филиал на Лиговском проспекте, д. 41/83, под бизнес-центр площадью 30 тыс. кв. м.
• Компания «Лидер Групп», завершив строительство бизнес-центра «Лидер», реинвестирует в новый проект - бизнес-центр класса В+ «Башня» общей площадью 40,5 тыс. кв. м.

Негативные
• Строительство трех бизнес-парков общей площадью порядка 300 тыс. кв. м, анонсированных компанией «Европорт», откладывается. Инвестор не может приобрести земельные участки по приемлемой для себя цене.
• Компания Теорема решила заморозить ряд своих проектов общей стоимостью $100 млн из-за невозможности получения кредитных средств.
• Группа ЛСР откладывает на неопределенное время начало строительства делового квартала «Электрик-сити».
• Холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» приостановил работу на двух объектах.
• Компания «Адамант» приостановила реализацию некоторых объектов коммерческой недвижимости, в том числе офисно-гостиничного комплекса «Адамант-парк».
• Холдинговая компания «Империя» заморозила строительство двух офисных центров.
• Австрийский концерн Warimpex Group, инвестор МФК Airportcity, запланированного на участке 6,2 га рядом с международным аэропортом «Пулково-2», отказался от реализации второй очереди комплекса

Купи-продай

2009-04-28T23:38:00.000-07:00

Сделка по покупке компанией «Нафта-Москва» 75% акций компании
«Главстрой СПб», которая в Петербурге занимается такими знаковыми
жилыми проектами, как Юнтолово и Северная Долина, не состоялась.
Интересно, почему? Много долгов?
В целом, сейчас на рынке очень мало компаний, которые готовые что-либо покупать. В основном это те, которым в 2007 г. удалось продать свои активы.
Многие компании, которые ведут мега-проекты, занимаются продажей участков, производств, которые служат буфером бизнесу, либо в ближайшее время развиваться не будут.
Компании, которые избавляются от активов, часто подводят их секретари: звонишь - спрашиваешь, не нужны ли Вам земельный участок или производственная база; часто секретари не могут соориентироваться и вместо того, чтобы сказать нейтральное: "Пришлите нам Ваше предложение," - отвечают: "Нет, Вы что! Мы не рассматриваем новые предложения!"
Не надо этого делать! Зачем?!

Петербургский DIY укрупняется

2009-04-22T01:09:00.000-07:00

Розничная сеть "Метрика" объединилась с крупной сетью формата DIY Ленинградской области "Вимос". Условия сделки не раскрываются. Объединение будет осуществляться на базе розничной сети "Метрика", а ее совладелец и президент Евгений Лебедев станет первым лицом новой компании. Объединенная компания будет работать под совместным брендом "Метрика Вимос".
Торговый дом "Вимос" был основан в 1992 году. Включает 27 магазинов, ориентированных преимущественно на загородное строительство, общей площадью около 35 тыс. кв. м. Финансовые показатели не раскрываются.
В свою очередь, питерская DIY-сеть "Старт", подконтрольная владельцу лесопромышленной корпорации "Илим Палм" Захара Смушкина, ведет переговоры о покупке сети "Метрика". Сделка, по информации сторон, может быть закрыта до конца года. Бизнес "Метрики" эксперты оценили в $100-110 млн.

Гостиничный бизнес: pro и contra

2009-04-21T07:11:00.000-07:00

Сегодня была на мероприятии, которое организовал DLA Piper для всех агентов гостиничного бизнеса Петербурга. В общем-то оно так и называлось - "Гостиничный бизнес в Санкт-Петербурге: инвестиции, управление и продажа".
Поскольку возможность получения электронных презентаций не доступна, то в двух словах о самом интересном.
Я отметила для себя два выступления: Скотта Антела, управляющего партнера пайпера, и Натальи Николаевой, старшего юриста. Выступал Майкл Купер, вице-президент InterContinental Hotels Group. К сожалению, его выступление было очень насыщено рекламными тезисами.
Скотт Антел "Что нужно и чего не нужно делать, чтобы заключить договор управления гостиницей"
1. подготовить технико-экономическое обоснование (feasibility study);
2. подготовиться к полному инвестиционному сопровождению проекта: операторы не участвуют на условиях долевого финансирования;
3. привлечь оператор на этапе проектирования;
4. соотносить бренд с концепцией отеля (нет "РитцКарлтонМагадану");
5. оценить уровень опыта Оператора, его готовность адаптироваться к российским реалиям;
6. оператор должен обладать способами привлечения к проекту помимо "бренда" и доступа к системе бронирования;
7. согласовать все коммерческие условия в письме о намерениях:
- размер бюджета;
- выбор права (российское, иностранное);
- формула определения эффективности работы гостиницы.
8. после заключения договора не мешайте Оператору в вопросах текущего управления гостиницей;
9. настаивайте на ежемесячных встречах с Оператором.
10. специальный совет от господина Антела: "не доверяйте дизайн интерьера гостиницы своей жене".

Наталья Николаева "Договор на управление гостиницей: требования законодательства"
1. Договор с оператором - это договор оказания услуг, который может быть расторгнут в одностороннем порядке. Как правило, это не устраивает международного оператора. В этом случае стороны договариваются о применении иностранного права при составлении договора.
2. Оператор, как правило, настаивает на следующих, неожиданных для меня условиях:
- обязательство собственника по сохранению права собственности на гостиницу (это, на мой взгляд, противоречит сути девелоперского бизнеса);
- запрет на продажу гостиницы определенным лицам или без согласия оператора (тоже условие, которое представляется сомнительным, - частная собственность предполагает свободное пользование и распоряжение объектом собственности; или я ошибаюсь?).
3. Оператору не выгодно главного управляющего включать в штат компании: необходимо регистрировать представительство на территории РФ. В том случае, если главный управляющий включен в штат собственника, налоговые органы рассматривают привлечение УК как экономически необоснованное со всеми вытекающими. Так что - на лицо парадокс. Хорошая новость - отсутствует отрицательная для собственника арбитражная практика по этому случаю.

В общем, такие тезисы с конференции

Фото гостиницы "Петровский пассаж" в Воронеже

Отели в МФК

2009-03-30T04:55:00.001-07:00

Давно интересовалась, как лучше объединить функции в здании, какая функция живет с другой, какая не уживается.
Нашла статью на эту тему. Вот она - здесь.

А из нашего окна...

2009-03-25T23:20:00.000-07:00

Когда брокеры предлагают клиентам офисные объекты, они рассказывают об отличительных особенностях того или иного объекта. В торговле и офисах 50% стоимости определяет местоположение.
Представим, что два брокера уговаривают нашего клиента на разные объекты: один брокер - за "Пулково-скай", другой - "Боллоевцентр". Ситуация гипотетическая, но тем не менее.
И вот один (Боллоевцентр):
- А из нашего окна виден Исакий...
- А из нашего тоже виден
И ведь прав! Потому как Исакий виден даже с промзоны Горелово :))

Ну это так, утренняя шутка.
А если серьезно, то при определении цены бизнес-центра играет роль все, в том числе кто поставщик электрооборудования, инженерных систем и т.п. Сегодня в Питере лидерами являются Siemens и ABB.
Привлечение иных понижает класс. Так что внимательнее!

Алгоритм формирования концепций

2009-03-23T23:57:00.000-07:00

Нашла в своих архивах такой алгоритм формирования концепций.
Снова и снова приходится признавать, что он очень удачный. К сожалению, не знаю автора :(((
Кому нужно, могу послать: сделайте запрос - scarl at yandex точка ру

Новый проект в кризис

2009-03-16T04:08:00.001-07:00

Мой первый новый проект выходит в апреле в продажу. Не могу сказать, что это сложный объет, да и работа была командная, но основную линию удалось удержать в своих руках. Где-то в душе есть сожаление, что продукт выходит в кризис. Однако по моим данным спрос есть. Значит, успех следует ждать.
Более подробно: коттеджный поселок бизнес-класса с рекреационной зоной, с земельными участками от 10 до 22 соток, на Финском заливе. Стоимость - от 300 000 руб./сот. 40 км от города.
Обсуждение - здесь

Панические страхи

2009-03-06T05:07:00.000-08:00

Порой людей обуревают панические страхи, и они громко кричат на совещаниях Вашей компании: "Снижаем цену"!!!
Тут сделаем паузу - хочу привести один абзац книги "Путь торговли", Тадао Ямагучи:

"Однажды ученик спросил:
- Учитель, мой конкурент снизил цену на 10 процентов. У меня на четверть упали продажи. Что мне делать?
- Повысь цену, - сказал Учитель.
- Насколько? - спросил ученик.
- На десять процентов.
Ученик удивился, но повысил цену. Его товары стали покупать ещё меньше. Он снова пришёл к Учителю:
- Учитель, продажи идут ещё хуже...
- Ты уверен?
Ученик замер в удивлении, потом поклонился Учителю, ушёл и много времени провёл со своим бухгалтером. После этого он вернулся в Школу и сказал:
- Смотри, что получилось: Я поднял цену на десять процентов, и мои продажи упали в итоге на треть от первоначальных. Но я получал ровно столько же прибыли, сколько и раньше! А мой конкурент получал прибыли всё меньше и меньше и, в конце концов, был вынужден закрыть свою фирму. Спасибо тебе, Учитель! Ты направил мои мысли на верный путь!
- Я направил действия, - ответил Учитель, - свои мысли ты направил сам.
Эта история показывает нам, что далеко не всё правильное так уж правильно, как кажется на первый взгляд, когда это касается Пути Торговли. Кроме того, говорят, что Учитель в тот раз ещё и в точности сказал ученику, какая именно у него была наценка до всех этих событий. Ученик был поражён мудростью Учителя, но Учитель сказал ему, что это может сделать каждый, у кого есть мозги...
...А есть ли мозги у тебя, читающий эти строки?"

Такая вот история.
Я понимаю это вопрос относительно продуктового рынка, рынка ресторанного бизнеса, но рынок недвижимости? Как применить к нему и убедить не снижать без необходимости цену, а повышать стоимость товара?
Есть мысли?

Агент агенту рознь

2009-03-05T04:00:00.000-08:00

Вчера общалась с двумя риэлторами. Есть что сравнить.
Утром пришла очаровательная девушка, брюнетка. В норковой шубке, на высоких каблуках, с длинными гипнотизирующими серьгами.
Очень много говорила, чем позволила мне вдоволь изучить ее манеры и особенности мышления. Удивительно, но она даже не замечала, что я молчу по несколько минут!
Тем не менее впечатления от нее остались самые приятные: в общем-то, она сказала все, что я хотела услышать - кто клиенты, в какую группу компаний входит агентство, почему она занимается производственно-складскими помещениями, по какой цене и где в последние три месяца ей удалось провести сделки. Молодец! Встреча закончилась моим твердым обещанием заключить с ней договор на продажу объекта.
Второй агент был страшно назойлив своим предложением прихать к ним в офис. Не знаю почему, но согласилась приехать. Это не была ошибкой, потому что встреча все показала. Офис находится хотя и в центре, но в очень неухоженном здании: дверь на четверть проросла под мостовую (можно себе представить?!), на входе положив ноги на стол, сидел охранник и смотрел телевизор. "Приемная" была узкая. Ремонт не делался очень давно. Меня этот же охранник провел туда, что местные люди, вероятно, называют "комната для переговоров". Комната не более 7-8 кв.м, заставленная столами, без гардеробной или даже вешалки. Во время наших переговоров постоянно кто-то проходил мимо, а позднее кто-то сидел за моей спиной и дышал в затылок.
Сами агенты (которых оказалось двое) - два молодых человек - были удивительно небрежно одеты и не прибраны ("не постираны, не поглажены" :). Они говорили о крупных проектах, которые они реализуют. Мне приходилось тактично не напоминать им, что повсюду реклама других агентств, которые продают объекты их гордости.
Что удивительно эти два риэлтора стали настаивать на эксклюзивных отношениях.
Ребята, Вы не можете даже приехать к потенциальному заказчику, а приглашаете его в свою переговорную, которой на самом деле нет! О каких эксклюзивных отношениях может идти речь?!!!

Тумба с ящиками

2009-02-26T00:46:00.000-08:00

В копилку зданий, выполненных для деловой жизни, - здание-тумба с выдвижными ящичками. Очень мило и необычно:

The Manchester Civil Justice Centre

Таунхаус в сети

2009-02-25T04:38:00.000-08:00

Читаю блог http://gutthaus.ru/.
В сети много рекламных сайтов комплексов таунхаусов. Только немногие из них подвинуты до того, чтобы быть новостной площадкой для своих состоявшихся покупателей.
Упомянутый блог - это ежедневные мысли (=живое общение) создателей таунхаусного компплекса под Санкт-Петербургом.
Например:
" Мне вот не так давно ОЧЕНЬ мешали. К соседям, видимо, приехали какие-то гости, не очень скромные. Судя по звукам, несложно было догадаться, чем они занимаются.
Съездила в ГуттХаус, провела эксперимент. Того, что твориться в соседней квартире, не слышно, а мы старались, шумели.))) "
По-моему, просто отличная работа!

Из договора аренды офиса

2009-01-29T01:18:00.000-08:00

"....Действия Арендатора не должны быть причиной возникновения или распространения за пределы помещений необычных запахов...."

"Помещения не должны быть использованы для проведения мероприятий, не связанных с деятельностью организации: связанных с употреблением алкогольных напитков, ночлега или сна, а также с любыми аморальными целями, - без письменного согласования с Арендодателем".

2009-01-23T08:34:00.000-08:00

http://www.kurortland.ru

Социальная реклама, или доступное жилье для населения

2009-01-22T01:13:00.000-08:00

Френд-лента на ЖЖ порой очень радует своими открытиями. Сегодня в одном из сообществ появилась ссылка на социальную рекламу во Франции:

http://adsoftheworld.com/media/outdoor/foundation_abb_pierre_12?size=_original
http://adsoftheworld.com/media/outdoor/foundation_abb_pierre_7?size=_original

Моя первая собственная жилплощадь составляла 10 кв.м в коммунальной квартире. Помнится я чувствовала себя там превосходно после общаги, где 12 кв.м мы делили втроем.
Интересно, что такие комнаты до сих пор проектируются российскими строителями.

Хватит ныть, пора работать

2009-01-20T23:45:00.001-08:00

Работы не стало меньше, несмотря на кризис.
Да, реальных сделок осуществляется существенно меньше, чем хотелось бы!
Да, приходится совмещать три функции одновременно: реклама, аналитика и продажи!
Да, у многих нервы на пределе и во время переговоров приходится быть еще и психотерапевтом!
Но никто не отказывается от работы.
В плавном снижении рубля на взлетную полосу (помните это ощущение? пожалуй, самое неприятное во время всего полета - где там земля?) многие стараются избавится от деревянных и ищут выгодные условия по земле и недвижимости.
Значит, надо уметь как никогда быть гибким, дипломатичным, помогать клиентам в понимании, что им необходимо.
Значит, реклама должна быть креативной и доходчивой - более эффективной, чем до кризиса.
Пора работать!

http://kurortland.ru

Обама и недвижимость

2009-01-20T23:21:00.000-08:00

Вчера инагуировали Обаму в президенты.
Инаигурировали, инаигуировали и выинаигуировали...

Симпатичный президент. Общий рост Обамы-мужа и Обамы-жены в потора раза больше общего роста обоих Бушей - Джорджа и Лоры.
Хотя о чем это я?
Обама считает, что надо продолжать давить на банки. Банки в свою очередь будут давить на население. Население будет избавляться от отягощающих кредитов и отягощающей недвижимости, и кризис, подобно ручью, вытекающему из ледника Тибета, найдет сам свой выход (кратко из статьи о предвыборной программе двух кандидатов в журнале Cityspace).
Другими словами:
Сколько человек потребуется Обаме для того, чтобы поменять одну лампочку в Белом доме?
0 чел. - ее поменяет невидимая рука рынка...

Вчера инагуировали Обаму в президенты.

http://kurortland.ru

Куда вложить деньги? (статья)

2008-12-01T06:31:00.000-08:00

Всё больше россиян задаются вопросом – «куда вложить деньги?». Сегодня, на волне финансового кризиса, это вопрос очень актуален.

Из консервативных способов вложения денег в нынешней ситуации ни один не подходит:

1. Вложение денежных средств в банк, как массовый способ инвестирования средств, не спасает граждан от потерь, так как инфляция превышает банковский процент. Да и надёжность тех банков, которые предоставляют хорошие проценты, не велика. Каждый день несколько банков закрываются или теряют лицензию. Конечно, существуют государственные гарантии на вклады, но они распространены на суммы до 700 000 руб.

2. Вложение денег в валюту - один из самых рискованных направлений инвестирования денежных средств. Курс доллара и евро к рублю имеет очень сильную волатильность. В последнее время Центробанк ведёт политику ослабления отечественной валюты. Массовый спрос населения на доллар подстёгивает курс. Не исключена и девальвация рубля. Однако, по словам многих экспертов рубль недооценён на 25-30%. А соответственно, его реальный курс находится на уровне 20 рублей за один доллар США. Фактор, который вносит наибольшую нестабильность - это политика. При такой ситуации вложение рублей в валюту не спасает от кризиса.
(Продолжение)

Аналитическая группа "ЕЗЕМ"

Как правильно подать объявление о продаже/аренде объекте

2008-12-01T02:27:00.001-08:00

1. Разместить информацию о объекте именно в тех источниках информации, которые являются источниками информации по покупке объектов для ЦА (максимально по возможности).

2. В объявлениях, коммерческих предложениях использовать качественные фотографии в количестве не менее 4 шт. В том случае, если нет возможности разместить КАЧЕСТВЕННЫЕ фотографии, то лучше использовать не более одной или совсем не использовать, но обязательно предложить всем, кто интересуется объявлением, коммерческим предложением. Желательно фотографии предоставить без названий и оборудования, мебели текущих арендаторов.

3. Включить описание объекта помимо перечисления всех параметров: подчеркнуть инвестиционную уникальность объекта.

4. Предоставить проекты возможной застройки, поэтажные планы и качественные видеофайлы (это выделит объект среди прочих).

5. Указать локацию и образ жизни и/или ведения бизнеса данной локации.

Что еще?

Сочи "мерзнет"

2008-12-01T01:30:00.001-08:00

В Сочи ситуация еще до финансового кризиса вступила в стадию полной стагнации в результате неограниченного прихода спекулятивных денег в город. Большой урон рынку недвижимости курорта нанесли негативные тенденции:
• невысокая доля реального покупателя, что способствовало высокой инфляции и увеличило риски вхождения на рынок;
• ограниченное предложение по ипотечным кредитам, отсутствие проработанных схем их предоставления иногородним покупателям;
• невысокая представленность компаний, предоставляющих профессиональные услуги по управлению недвижимостью, что требуется на рынке курортной (=сезонной) недвижимости;
• отсутствие официальных решений по правовым вопросам оформления земли и генерального плана застройки города.
И несмотря на все плюсы: отличные климатические условия города (260 солнечных дней в году, субтропический мягкий климат), расположение города в границах Кавказского государственного биосферного заповедника, проведение в ближайшей перспективе мероприятия международного масштаба – Олимпиады, - рынок недвижимости, достигнув уровня стоимости квадратного метра 100 000 руб., встал.
Большая часть проектов нового строительства была представлена жилищным сегментом: Ideal House(Putevi, 68 000 кв.м, 22 этажа), Актер Гэлэкси (MR Group, 117 404 кв.м, до 32 эт., 621 квартира), Остров мечты (Кловер групп, 95 000 кв.м, 511 квартир), Сияние Сочи (Грантика), Королевский парк (44 062 кв.м, 181 квартира), Грас Сити (Грас, 87 450 кв.м), Морская звезда (Фирма "Эс-Эй-Ди", 50 000 кв.м) и др.
У меня вопрос к тем, кто отслеживает ситуацию: что происходит сегодня в городе? сколько проектов заморожено?
Автор фото - P@nter@

Статья в газете

2008-11-26T05:22:00.000-08:00

Попалась на глаза статья в газете о девелоперских стратегиях во время кризиса. Занятно: "Третий вариант – это переименование компании и обновление профиля деятельности. Так поступила группа «МИАН», обанкротившая сама себя и выступающая отныне под названием Kopernik Labs. На «банкрота» списываются все долги, а активы до того переводятся в другие структуры, а потом вновь возвращаются новорожденной фирме".

Прогнозы и аналитики

2008-11-25T00:54:00.000-08:00

Комментарии alex_rudenko к одному из постов этого блога затронули вопрос взаимодействия девелоперов и консультантов (аналитиков) рынка. А вопрос достаточно болезненный.
Стоимость исследований в России до кризиса стоили от 1 млн. (Knight Frank) до 4 млн. руб.(JLL). Сейчас, в октябре-ноябре, консультанты резко "поскромнели" и запрашивают за свои услуги значительно меньше (скидки составляют до 30-50%).
Что получает клиент за свои деньги:
1. обзор предложения (зачастую грешащий шаблонностью, сезонно обоновляемой);
2. поверхностный обзор спроса (укрупненно описанные сегменты);
3. рекомендации по концепции (также укрупненные: примерная схема мастер-плана территории или общая схема функционального зонирования здания);
4. экономические расчеты (не менее укрупненные).
В результате работа, которую передают заказчику, требует значительной дополнительной переработки. Главная проблема таких работ: нечетко проработанная стратегия развития объекта (как правило, сравнение стратегических подходов проводится поверхностно, что в дальнейшем отражается на качестве).
Все продолжалось бы и дальше, если бы не кризис. Правильно пишет Алексей: никто из аналитиков не смог предупредить значительное снижение спроса в конце 2008 г. Возможно, поколение консультантов, которое сегодня работает в России, ориентировано только на растущие рынки? В таком случае им придется перестроиться в ближайшее время.
В заключение очень хотелось проиллюстрировать этот пост вчерашней беседой с консультантами одной из известных компаний, но нет! Не буду! Только лишь предостерегу всех, кто сегодня заказывает исследования: будьте внимательнее и не верьте всему, что Вам говорят!

Концепция отеля: «Что делать?» vs. «Кто виноват?»

2008-11-17T01:17:00.001-08:00

Хорошая статья моего коллеги:

Не так давно ко мне обратилась одна фирма с просьбой оценить качество разработанного для нее бизнес-плана на строительство отеля. На вопрос о концепции будущего отеля я получил ответ, что, мол, собираемся строить примерно это с примерно таким количеством номеров и, если получится, хотелось бы добавить то и то. В общем, построим, а там видно будет. Бизнес-план у нас ведь уже есть, что еще надо.
Будь это впервые, волосы на моей голове, наверное, зашевелились бы в ритме r’n’b, но, к сожалению, представители данной фирмы явились не первыми, кто начинает строить, не имея четкой и детальной концепции в голове и на бумаге. Отсюда потом и возникают увеличения бюджета, рост операционных расходов, удлинения сроков окупаемости и, в самом плохом случае, убыточность проекта, а сам проект постепенно переходит из зоны вопроса «Что делать?» в зону «Кто виноват?». Чтобы избежать второго, столь привычного для России вопроса, необходимо, прежде всего, уже на самой первой стадии проекта глубоко и серьезно задумываться о том, что строить, на каком ценовом и категорийном уровне, какова будет инфраструктура будущего объекта и т.д. Ответы на все эти и многие другие вопросы способен дать хорошо проработанный документ под названием «Концепция развития объекта», который в свою очередь является основанием для создания бизнес-плана проекта. Ниже представлена структура типовой подобной концепции, которая позволит качественно и в полной мере получить ответ на вопрос «Что делать?».

Первым разделом концепции должно быть резюме проекта, позволяющее в первом приближении понять основные цели и задачи проекта. Здесь необходимо отразить, предполагает ли проект строительство или реконструкцию здания, какая звездность будет у отеля. Также можно упомянуть особенности управления будущим проектом: будет ли привлечена сторонняя организация (в т.ч. иностранный оператор) или объект будет управляться силами инвестора/девелопера/застройщика. В заключительной части резюме необходимо перечислить предпосылки к созданию объекта как такового, чтобы убедиться, что стоит вообще читать дальше концепцию, а потом и ввязываться в проект.

Следующий раздел правильной концепции должен производить анализ местоположения будущего отеля. Для того чтобы четко представлять перспективы объекта недвижимости для целей развития на его базе гостиницы, необходимо рассмотреть и проанализировать такие существенные характеристики, как его местоположение, окружение, состояние (если предполагается реконструкция, а не новое строительство), архитектурно-строительные нормы и социальный контингент района. Итоговая таблица критериев, сформированных по различным направлениям, позволит подвести итог анализу и дать детальное структурированное представление о местоположении отеля со всеми его плюсами и минусами.

После этого можно переходить к определению целевых сегментов клиентов гостиницы и требуемого уровня качества ее услуг. Определение целевых сегментов и требуемого уровня в значительной степени зависит от местоположения будущей гостиницы, но в дополнение к этому необходимо максимально широко изучить статистическую информацию, аналитические обзоры рынка, мнения консультантов и представителей компаний, имеющих непосредственное отношение к туризму и гостиничному бизнесу, а также работе с корпоративным сектором рынка, если отель будет нацелен в т.ч. и на эту категорию клиентов. Полученный в итоге профиль будущих клиентов гостиницы позволяет понять сущность и спектр их предпочтений, которые должны быть учтены при грамотном проектировании отеля. Кроме этого, при проектировании гостиницы следует учитывать требования, предъявляемые к выбранной категории качества (звездности) отеля, а также количество и бюджет дополнительных мероприятий, проведение которых позволит увеличить финансовые поступления в периоды низкой клиентской активности и соответственно низкого уровня загрузки отеля.

Определение требуемого уровня качества услуги включает в себя оценку и последующие выводы о том, что должно быть сделано в самом здании и на прилагающей к нему территории, какое техническое оборудование должно быть спроектировано и установлено в отеле (освещение, энергоснабжение, водоснабжение, отопление, лифты, теле и радиовещание, телекоммуникационная связь и проч.). Также необходимо оценить величину и структуру номерного фонда, в т.ч. типы и количество номеров, площадь каждого типа номера, площадь санузла в номере и его основную комплектацию. Кроме того, необходимо уже на этом этапе понимать объем и количество общественных помещений (в т.ч. ресторана, если таковой предполагается на территории отеля), их функционал и назначение. В заключение нелишним будет сформировать набор услуг, который будет возможно предоставить на базе проектируемого отеля с учетом указанных выше нюансов и ограничений, налагаемых в рамках проекта.

Получив представление о том, кто будет жить у нас в отеле и что им необходимо предоставить для комфортного проживания, самое время переходить к предложению по набору услуг и оснащению создаваемой гостиницы. Здесь необходимо более детально рассмотреть номерной фонд, описать типовые номера каждой предполагаемой категории и их расположение по этажам (поэтажный план). Также необходимо спроектировать оснащение каждого номера предметами мебели, бытовой и аудиовидеотехники, текстиля и декора, средствами связи, аксессуарами и проч. (т.н. затраты на FF&E - Furniture, Fixtures & Equipment, т.е. мебель, аксессуары и оборудование) После номеров и этажных коридоров (про них не забываем также!) самое время переходить к «питательным» помещениям будущего отеля. Необходимо четко понимать, что может и должно быть реализовано в номерах и на территории отеля: кафе или ресторан, один или несколько; будет или нет лобби-бар; будут ли мини-бары в номерах, во всех или только в некоторых категориях и т.п. Необходимо проанализировать возможность и потенциальную необходимость услуги room service. Кроме того, необходимо рассмотреть такие точки инфраструктуры и доходности отеля, как бизнес центр, Wellness-центр и проч. Необходимо помнить, что для гостиницы, ориентированной в первую очередь на бизнесменов и расположенной в зоне высокой деловой активности, наличие бизнес центра, предоставляющего соответствующие услуги, крайней важно, а для парк-отеля в пригороде мегаполиса Wellness-центр послужит отличным источником дохода и хорошим конкурентным преимуществом. В заключительной части раздела обязательно должны быть рассмотрены и приняты во внимание административные, технические и производственные помещения. Несмотря на то, что любая гостиница должна иметь помещения, в которых будут располагаться данные службы, многие зачастую забывают об этом, полагая, что персонал всегда найдет себе место сам. Для размещения подобных служб обычно используются помещения, которые менее привлекательны с точки зрения получения дохода, достаточно удобны для доступа персонала и расположены с учетом логистики потоков персонала и клиентов гостиницы. (До сих пор не могу забыть пару проектов, в одном из которых комната горничных на этаже располагалась за стенкой с единственным люксом на этаже, а в другом для 4-этажного здания решили не устанавливать лифт, полагая, что клиентам будет полезно вести здоровый образ жизни).

Следующий этап создания концепции - рекомендации в области технологии оказания услуг и тарифной политики по различным точкам доходности отеля. Номерной фонд – основная и наиболее доходная услуга отеля. В силу значимости этого вида услуг необходимо рассматривать ее более подробно с учетом сезонных колебаний и в привязке к каждой планируемой целевой категории клиентов. Результатом рассмотрения является матрица базовых цен по всем тарифам (Rack, FIT, Corp, Travel), а также показатель ARR (average room rate), revPAR (Revenue per Average Room) и уровень среднегодовой загрузки отеля с учетом его ежегодного изменения. После анализа номерного фонда, можно переходить к анализу структуры питания. Здесь уместно определить вид и состав завтрака; время работы ресторана/кафе; предполагается ли работа исключительно на клиентов гостиницы или также на клиентов с улицы; что будет представлено в лобби баре; каков должен быть уровень цен в мини-барах в номерах и услуги room service и многое другое. Также необходимо рассмотреть порядок ценообразования и перечень услуг бизнес центра и конференц-залов, если таковые предусмотрены в отеле. По аналогии с предыдущим разделом, переходя от клиентов к персоналу, необходимо создать штатное расписание отеля, где будет указан перечень должностей, количество работников и уровень их заработных плат. Также нелишним будет изложить в кратком виде их должностные обязанности.

Вот мы и подошли к наиболее информативному разделу концепции - финансовому плану. Прежде всего, хотел бы заметить, что не стоит изобретать велосипед, а проводить расчеты на основе существующих стандартов финансового планирования и отчетности, таких, например, как стандарт USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry). Несколько углубляясь в суть раздела, замечу, что расчеты должны проводиться не на год-два, а более значительный период времени (например, на 8-12 лет). Цены от стойки (Rack Rate) могут быть использованы в качестве базовых при определении цен и скидок для остальных категорий клиентов. Валовая выручка от использования номерного фонда отеля должна быть рассчитана на основе ADR (Average Daily Rate) с учетом пропорций в распределении номеров по разным категориям клиентов (и, соответственно, по разным ценам) и среднегодовой загрузки гостиницы. Операционные расходы должны включать в себя в том числе зарплату и обязательные отчисления по персоналу; прочие расходы, связанные с персоналом; затраты на ремонт; затраты на аксессуары в номерном фонде (шампунь, мыло, оформление номеров и т.п.); расходы на контрактные услуги сторонних организаций; расходы на стирку и чистку белья; резервирование и прочие операционные расходы.

В части питания расчет бюджет отеля также должен основываться на расчетных статистических данных бюджета номерного фонда и учитывать сезонность. На основе загрузки номерного фонда, например, вычисляется количество завтраков, реализованных при продаже номеров. Если точки питания работают на внешних клиентов, не проживающих в гостинице, это также должно быть учтено в финансовом плане. В расчетах необходимо показать средний чек ресторана/кафе, средний чек лобби-бара, мини-баров и услуги room service. Операционные расходы комплекса питания включают в себя: стоимость продуктов и напитков; заработную плату и обязательные отчисления по персоналу; расходы, связанные с персоналом; затраты на расходные материалы; фарфор, стекло, столовые приборы и текстиль; контрактные услуги сторонних организаций; прочие операционные расходы и т.д. Аналогичные расчеты должны быть проведены по всем точкам доходности гостиницы. В заключение раздела необходимо осуществить расчет сводного бюджета проектируемого отеля, который формируется на базе бюджетов доходных точек гостиницы и состоит из нескольких разделов. Поскольку раздел является сложным и глубоким, в рамках статьи лишь в общих четах отмечу, что раздел доходов в обобщенном бюджете гостиницы отражает выручку по каждому из доходных точек. Итоговые суммы операционных расходов по каждому подразделению составляют общие операционные расходы гостиницы. Разница между поступлениями и операционными расходами гостиницы дает операционный доход отеля. Раздел «Нераспределенные расходы» в бюджете отражает расходы, которые считаются относящимися ко всей организации, и которые сложно разнести по доходным центрам.

В заключение концепции необходимо предусмотреть еще один раздел, который зачастую забывают – это оценка стоимости создаваемого бизнеса. Здесь необходимо определить предельную стоимость объекта, которая является обоснованной стоимостью объекта с учетом роста прибыли. Данная сумма отражает продажную стоимость объекта и формируется по основным показателям его деятельности, рассчитанным выше в разделе финансового плана проекта. Подобный расчет необходим, чтобы, исходя из прогнозов авторов концепции, понимать сроки достижения предельной стоимости бизнеса, после достижения которой собственнику необходимо принимать решение о модернизации либо о продаже бизнеса.

Такова в общих чертах структура и логика построения концепции гостиничного объекта. Да, разработка подобного документа не является бесплатной и может составлять несколько сотен тысяч рублей, но поверьте, что в результате собственник получает серьезный увесистый документ, который, с одной стороны, существенно снижает риски всего строительства (которое вполне может составлять несколько десятков миллионов долларов), с другой – позволяет существенно снизить затраты, в т.ч. и материальные, и время создания бизнес-плана, который, в данном случае, вполне способны подготовить уже не сторонние эксперты, а сотрудники экономического отдела самой компании, если таковые есть в штате.

Что же мы получаем в итоге? Главное, необходимо помнить, что вовремя и правильно полученный ответ на вопрос «Что делать?» позволит избежать гораздо менее приятных ответов на вопрос «Кто виноват?», а в заключение можно пожелать лишь одно: общайтесь с инвесторами, грамотно привлекайте средства и создавайте шаг за шагом гостиницу, побывав в которой, гости захотят вернуться в нее вновь и вновь.

Дмитрий Иванов

Кандидат экономических наук,

консультант в области гостиничного бизнеса и гостеприимства, специально для Фронтдеск.ру

Пара слов о вендинге

2008-11-16T10:42:00.000-08:00

Очень часто начинающие девелоперы забывают и/или не придают значения этим волшебным шкафам, снабжающим офисных работников и утомленных покупками покупателей чаем и кофе. А между тем, торговые аппараты приобретают все большую популярность. К плюсам вендинга относится их возможность работать круглосуточно: им не нужно выплачивать больничный, премию, вывозить на корпоративный праздник, проводить тренинг по продажам, а потребность в них всегда достаточно высока!
Сегодня несмотря на кризис, вендинг приносит более стабильный доход, чем остальные услуги офисных и торговых центров. Судите сами, человек может отказаться от покупки нового автомобиля, но как часто он может отказываться от покупки кофе?
С одной стороны, в офисных центрах сократилось количество посетителей (да и сотрудников), на которых рассчитаны пластиковые чашечки горячего напитка. С другой стороны, в спортивно-развлекательных центрах и гостиницах их потребление увеличилось.
Не следует забывать, что с 1 января 2009 г. вендеры будут считаться точками розничной торговли, не имеющими торговый зал, согласно изменениям НК РФ от 22.07.2008 г. Исходя из площади занимаемого торговым аппаратом места, потребуется заплатить налог.
Где следует размещать вендеры (от этого зависит их доходность)?
С одной стороны, они не должны мешать свободному передвижению по коридорам офисного, торгового или гостиничного здания. С другой стороны, их размещение должно быть хорошо обозримым. Рекомендуется устанавливать вендеры на площадке лифтов и входов на этаж и здание на достаточном удалении от последних, чтобы не перекрывать возможный проход (2-3 м). Кроме того, вендеры необходимы в залах ожидания посетителей.
В офисных зданиях рекомендуется размещать вендеры преимущественно с напитками и газетами и журналами. Вендеры с продуктами: суши, мороженное, чипсы и т.п., табаком, - более уместны в торговых комплексах и развлекательных заведениях.
Не забывайте, что вендер дает возможность Вашему покупателю свободно сделать выбор - без посторонних наблюдателей, которыми обычно выступают продавцы. А многие это высоко ценят. Это современно, это динамично, это будущее!

(интересно, получился ПИ-АР вендерам, но слишком часто сталкиваюсь с тем, как мало придают им значения)

Покупайте землю - ее больше не производят

2008-11-15T13:15:00.000-08:00

А между тем во время кризиса в продаже появились новые интересные предложения земельных участков. Пока их стоимость не намного отличается от предложений весны 2008 г. В Приморском направлении, например, стоимость земельных участков как была 40 000 - 45 000 $/сот. на первой линии Финского залива, так и сейчас продавцы ориентируются на эти заветные цифры.
Недавно появился в продаже участок недостроенного коттеджного поселка "Золотая миля" в Серово за 10 000 $/сот. Участок аналогичного незавершенного коттеджного поселка "Терра-Выборгское" продается по 4 000 $/сот. Однако для покупателей участков под домовладения стоимость не снижается
Надо отметить, что многие девелоперы загородной недвижимости отказываются от формата "концептуальный коттеджный поселок с регламентированным архитектурным стилем" и продают инженерно-подготовленные участки. Так, например, поступила компания "Особняк" ("Новый мир", "Парквэй", "Элегия"). И очень жаль! Кризис кризисом, но земля, как сказал классик, действительно не производится. Если мы отказываемся от качества сегодня, то завтра под Питером будет набор хаотично застроеннх поселений разрозненных домовладельцев.
Грустно!

Что будет завтра?

2008-11-14T03:58:00.001-08:00

А завтра надо будет работать, работать и еще раз работать над собой, чтобы послезавтра можно было сказать: «все будет хорошо!», а через 2 года - «а все действительно не так плохо!»

Чем дальше в лес...

2008-11-14T03:42:00.000-08:00

...тем чаще растут деревья. Чем дальше, тем меньше хочется писать о кризисе, а писать не о кризисе - это значит, уходить в метафизические рассуждения типа: «От чего упало яблоко... От того, что дул ветер, или от того, что созрело, или от того, что его клюнула ворона... ».
Вот и сегодня прислали информацию о открытом письме ретейлеров девелоперам: «Прогнозируя усиление этих тенденций в текущем квартале и начале 2009 года на фоне неизбежного сокращения продаж в розничной торговле в прогнозируемый период (январь, февраль, март) и появления дополнительных издержек (рост отпускных цен вследствие хеджирования рисков поставщиков импортной и произведенной из импортных материалов продукции, повышение стоимости кредитов, рост коммунальных платежей и проч.) считаем необходимым в ближайшее время введение антикризисных мер »
Брокеры жалуются, что торговые сети жестко стали отстаивать свои правила игры: требуют снижения арендных ставок, устанавливают условие оплаты аренды по проценту с оборота.
Ситуация как снежный ком набирает обороты, что будет завтра?

Цена продажи: определить стоимось земельного участка

2008-11-07T01:17:00.000-08:00

Внимание собственникам земельных участков, которые желают продать свои ресурсы именно в это нелегкое время!
Определить рыночную стоимость Вашего участка - это главная наша задача на сегодня.
Методов может быть несколько:
- анализ по спросу: выявление интенсивности продажи того или иного массива участков и сравнение по цене;
- сравнительный анализ по участкам-аналогам (приведение их параметров к единым весам ценообразующих факторов);
- затратный подход (в основе лежит принцип, что покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется ему приобретение соотвествующего участка под застройку и возведение аналогичного по полезности сооружения).
Есть и другие методы, но это основные, которыми я пользуюсь.
Если у вас есть вопросы, задавайте. С удовольствием отвечу!

Апартаменты, апарт-отели и их уместность в многофункциональных комплексах

2008-11-05T02:05:00.000-08:00

Однажды мне на стол положили проект нового здания: 28 этажей, из которых 10 этажей были запроектированы архитектором как апартаменты, а оставшееся - бизнес-центр.

Мне предложили проанализировать целесообразность строительства здания.
Меня не смутили 18 этажей бизнес-центра: емкость рынка города, в котором на тот момент проектировался этот объект, была достаточной, заполняемость офисных помещений и уровень городских цен соответствовал тому, чтобы запустить успешный проект. Но меня смутили 10 этажей апартаментов. Пришлось серьезно углубиться в этот вопрос.
Во-первых, что такое апартаменты?
В недвижимости есть такие сегменты, которые можно назвать утконосами: и зверь, и птица. Такими утконосами яляются, на мой взгляд таун-хаусы и собственно апартаменты.
Под апартаментами понимают нежилые помещения, которые продаются в собственность и используются для проживания, при этом их обслуживание ведется профессиональными управляющими компаниями в формате гостиничного сервиса. В общем-то, вся странность заключается в том, что они соединяют формат жилой и коммерческой недвижимости. Основная целевая аудитория апартаментов:

постоянно приезжающие в город бизнесмены;

одинокие успешные молодые люди.

Для обеих групп важно хорошее местоположение: видовые характеристики, близость к работе, - и гостиничный сервис.
Второй вопрос возникает, совмещается ли данный формат с другими функциями: офисной, торговой, развлекательной, спортивной.

(продолжение дальше)

Спрос под влиянием кризиса ликвидности

2008-10-24T04:00:00.000-07:00

Путем некоторых неформальных переговоров с аналитиками известных консультантов удалось сформировать наглядное представление о перспективах кризиса ликвидности.

Выкладываю:

Есть комментарии?

Что нужно знать при выборе земельного участка под коттеджную (малоэтажную) постройку?

2008-10-22T23:56:00.000-07:00

Допустим Вам предлагают земельный участок:

Как видите, участок находится на первый взгляд в неплохом месте: рядом пляж, лесопарковая зона. Какая информация нужна еще, кроме цены?
1. Прежде всего Вам следует узнать разрешенный вид использования, поскольку от этого будет зависить реальная стоимость участка: сельскохозяйственные угодья стоят намного дешевле. В принципе, по данной карте можно с большой уверенностью предположить, что перед нами земля, которая предназначена для жилья или рекреации.
2. Затем необходима информация о инженерном обеспечении земельного участка: выделенная электрическая мощность, наличие ливневой и хозфекальной канализации, системы водоснабжения. Зачастую проблемы с этим возникают загородом и могут впоследствии перечеркнуть все планы по строительству (в Ленинградской области, например, зачастую необходимо ждать до 3 лет выделения неоходимой элекрической мощности).
3. Осмотрите участок: подъездные пути, перепады высот, естественные барьеры на участке (ручьи, овражки, возвышенности), густота леса (для плотной застройки лучше выбирать участок без леса, поскольку вырубка деревьев значительно увеличивает затраты по освоению участка), окружение. Наш участок имеет идеальное местоположение: ровный, недалеко, но и не примыкает вплотную к автомобильной трассе, подъездные пути достаточные для организации нескольких ворот на участке.
4. Для определения в дальнейшем концепции застройки участка важна также удаленность участка от города.
На предварительном этапе принятия решения эта информация пока достаточна. Удачи!

Офисный рынок: нужен ли спасательный круг

2008-10-22T02:10:00.000-07:00

В Санкт-Петербурге бизнес-центры начинает лихорадить (банальная фраза, но так и быть оставлю ее - очень она точна):
Из бизнес-центра «Owental History» съезжают первые арендаторы, которые в известных условиях не могут оплачивать арендную ставку класса «В» (уровень вакансий составил более 1 000 кв.м (11,8%).
Новые бизнес-центры, например, БЦ на 17-ой линии (Ленспецсму), «Линкор» и др. не могут заполнить свои площади - спрос падает.
Какие компании первые на выезд? Это, конечно, коммерческие банковские структуры, о которых официальные лица с голубых экранов говорят: «зачистить!»; лизинговые компании, девелоперские компании; start-ups, которые зависят от кредитов.
Что делать?
На мой взгляд, у тех бизнес-центров, дата ввода в эксплуатацию которых попадает на конец 2008 г. - середину 2009 г., ситуация патовая. Вероятно, придется постепенно снижать арендные ставки и минимизировать издержки.
Бизнес-центры, которые планировались открыться в конце 2009 г.: желательно задержать их открытие до середины 2010 г. (по крайней мере). К тому времени, по мнению аналитиков компании Maris Properies in CBRE, JLL, закончится разрушительная сила кризиса и, учитывая тот момент, что дефицит рынка по прежнему в плюсе, офисные площади будут снова востребованы.
Кризис может сильно переиграть с крупными проектами Санкт-Петербурга: "Полюстрово" (УК "Теорема"), "Малоохтинский деловой квартал", "Апраксин двор", "Электрик Сити" и т.п. Посмотрим, что будет с ними!

Market Crash

2008-10-22T02:08:00.000-07:00

U.S.: в Нью-Йорке в ходе процедуры банкротства Lehman Brothers расторгаются договоры аренды (250 000 кв.м): уровень заполняемости (vacancy level) снизится с 91,5% до 88,5% (соотв. периоду после 11.09.2001 г.); на рынке жилья в стране стоит 3 900 тыс. квартир (по данным NAR); цены на жилье в стране упали с июня 2007 г. по июнь 2008 г. – на 15,9% (по данным LBs);

GB: цены на жилье в августе 2008 г. на 12,7% ниже, чем в августе 2007 г. (по данным HBOS); 150 офисов в неделю закрывают риэлторы;
Испания: на рынке жилой недвижимости «зависло» 100 000 квартир;

Чехия: в Праге уровень свободных площадей (vacancy level) достиг 8,58% (в районе «Прага-6» - 22,09%);

Индия: по прогнозам HSBC, до конца года стоимость недвижимости снизится на 25-30%;

Китай: в Харбине число сделок снизилось на 2/3, за сентябрь цены упали на4% по отношению к тому же периоду 2007 г.

Всем привет!

2008-10-22T01:43:00.001-07:00

Моя первая запись рождается в тот момент, когда во всем мире разрываются договоры аренды более, чем на 3 млн. кв.м офисных и торговых площадей, закрываются, так и не дождавшись своего момента, предварительные договоры на сделки, специалисты остаются без работы, другими словами - рушится старый мир, и все находятся в ожидании новой эпохи. Следующий период (когда рухнет то, что не основательно стоит) я ожидаю будет удачным для того, кто умеет кропотливо работать на перспективу.
Постараюсь старательно заполнять поля данного блога и буду рада сотрудничеству с профессионалами рынка и интересующимися данной темой (собственниками/арендаторами земельных участков и земельно-имущественных комплексов).