среда, 26 ноября 2008 г.
Статья в газете
Попалась на глаза статья в газете о девелоперских стратегиях во время кризиса. Занятно: "Третий вариант – это переименование компании и обновление профиля деятельности. Так поступила группа «МИАН», обанкротившая сама себя и выступающая отныне под названием Kopernik Labs. На «банкрота» списываются все долги, а активы до того переводятся в другие структуры, а потом вновь возвращаются новорожденной фирме".
вторник, 25 ноября 2008 г.
Прогнозы и аналитики
Комментарии alex_rudenko к одному из постов этого блога затронули вопрос взаимодействия девелоперов и консультантов (аналитиков) рынка. А вопрос достаточно болезненный.
Стоимость исследований в России до кризиса стоили от 1 млн. (Knight Frank) до 4 млн. руб.(JLL). Сейчас, в октябре-ноябре, консультанты резко "поскромнели" и запрашивают за свои услуги значительно меньше (скидки составляют до 30-50%).
Что получает клиент за свои деньги:
1. обзор предложения (зачастую грешащий шаблонностью, сезонно обоновляемой);
2. поверхностный обзор спроса (укрупненно описанные сегменты);
3. рекомендации по концепции (также укрупненные: примерная схема мастер-плана территории или общая схема функционального зонирования здания);
4. экономические расчеты (не менее укрупненные).
В результате работа, которую передают заказчику, требует значительной дополнительной переработки. Главная проблема таких работ: нечетко проработанная стратегия развития объекта (как правило, сравнение стратегических подходов проводится поверхностно, что в дальнейшем отражается на качестве).
Все продолжалось бы и дальше, если бы не кризис. Правильно пишет Алексей: никто из аналитиков не смог предупредить значительное снижение спроса в конце 2008 г. Возможно, поколение консультантов, которое сегодня работает в России, ориентировано только на растущие рынки? В таком случае им придется перестроиться в ближайшее время.
В заключение очень хотелось проиллюстрировать этот пост вчерашней беседой с консультантами одной из известных компаний, но нет! Не буду! Только лишь предостерегу всех, кто сегодня заказывает исследования: будьте внимательнее и не верьте всему, что Вам говорят!
Стоимость исследований в России до кризиса стоили от 1 млн. (Knight Frank) до 4 млн. руб.(JLL). Сейчас, в октябре-ноябре, консультанты резко "поскромнели" и запрашивают за свои услуги значительно меньше (скидки составляют до 30-50%).
Что получает клиент за свои деньги:
1. обзор предложения (зачастую грешащий шаблонностью, сезонно обоновляемой);
2. поверхностный обзор спроса (укрупненно описанные сегменты);
3. рекомендации по концепции (также укрупненные: примерная схема мастер-плана территории или общая схема функционального зонирования здания);
4. экономические расчеты (не менее укрупненные).
В результате работа, которую передают заказчику, требует значительной дополнительной переработки. Главная проблема таких работ: нечетко проработанная стратегия развития объекта (как правило, сравнение стратегических подходов проводится поверхностно, что в дальнейшем отражается на качестве).
Все продолжалось бы и дальше, если бы не кризис. Правильно пишет Алексей: никто из аналитиков не смог предупредить значительное снижение спроса в конце 2008 г. Возможно, поколение консультантов, которое сегодня работает в России, ориентировано только на растущие рынки? В таком случае им придется перестроиться в ближайшее время.
В заключение очень хотелось проиллюстрировать этот пост вчерашней беседой с консультантами одной из известных компаний, но нет! Не буду! Только лишь предостерегу всех, кто сегодня заказывает исследования: будьте внимательнее и не верьте всему, что Вам говорят!
понедельник, 17 ноября 2008 г.
Концепция отеля: «Что делать?» vs. «Кто виноват?»
Хорошая статья моего коллеги:
Не так давно ко мне обратилась одна фирма с просьбой оценить качество разработанного для нее бизнес-плана на строительство отеля. На вопрос о концепции будущего отеля я получил ответ, что, мол, собираемся строить примерно это с примерно таким количеством номеров и, если получится, хотелось бы добавить то и то. В общем, построим, а там видно будет. Бизнес-план у нас ведь уже есть, что еще надо.
Будь это впервые, волосы на моей голове, наверное, зашевелились бы в ритме r’n’b, но, к сожалению, представители данной фирмы явились не первыми, кто начинает строить, не имея четкой и детальной концепции в голове и на бумаге. Отсюда потом и возникают увеличения бюджета, рост операционных расходов, удлинения сроков окупаемости и, в самом плохом случае, убыточность проекта, а сам проект постепенно переходит из зоны вопроса «Что делать?» в зону «Кто виноват?». Чтобы избежать второго, столь привычного для России вопроса, необходимо, прежде всего, уже на самой первой стадии проекта глубоко и серьезно задумываться о том, что строить, на каком ценовом и категорийном уровне, какова будет инфраструктура будущего объекта и т.д. Ответы на все эти и многие другие вопросы способен дать хорошо проработанный документ под названием «Концепция развития объекта», который в свою очередь является основанием для создания бизнес-плана проекта. Ниже представлена структура типовой подобной концепции, которая позволит качественно и в полной мере получить ответ на вопрос «Что делать?».
Первым разделом концепции должно быть резюме проекта, позволяющее в первом приближении понять основные цели и задачи проекта. Здесь необходимо отразить, предполагает ли проект строительство или реконструкцию здания, какая звездность будет у отеля. Также можно упомянуть особенности управления будущим проектом: будет ли привлечена сторонняя организация (в т.ч. иностранный оператор) или объект будет управляться силами инвестора/девелопера/застройщика. В заключительной части резюме необходимо перечислить предпосылки к созданию объекта как такового, чтобы убедиться, что стоит вообще читать дальше концепцию, а потом и ввязываться в проект.
Следующий раздел правильной концепции должен производить анализ местоположения будущего отеля. Для того чтобы четко представлять перспективы объекта недвижимости для целей развития на его базе гостиницы, необходимо рассмотреть и проанализировать такие существенные характеристики, как его местоположение, окружение, состояние (если предполагается реконструкция, а не новое строительство), архитектурно-строительные нормы и социальный контингент района. Итоговая таблица критериев, сформированных по различным направлениям, позволит подвести итог анализу и дать детальное структурированное представление о местоположении отеля со всеми его плюсами и минусами.
После этого можно переходить к определению целевых сегментов клиентов гостиницы и требуемого уровня качества ее услуг. Определение целевых сегментов и требуемого уровня в значительной степени зависит от местоположения будущей гостиницы, но в дополнение к этому необходимо максимально широко изучить статистическую информацию, аналитические обзоры рынка, мнения консультантов и представителей компаний, имеющих непосредственное отношение к туризму и гостиничному бизнесу, а также работе с корпоративным сектором рынка, если отель будет нацелен в т.ч. и на эту категорию клиентов. Полученный в итоге профиль будущих клиентов гостиницы позволяет понять сущность и спектр их предпочтений, которые должны быть учтены при грамотном проектировании отеля. Кроме этого, при проектировании гостиницы следует учитывать требования, предъявляемые к выбранной категории качества (звездности) отеля, а также количество и бюджет дополнительных мероприятий, проведение которых позволит увеличить финансовые поступления в периоды низкой клиентской активности и соответственно низкого уровня загрузки отеля.
Определение требуемого уровня качества услуги включает в себя оценку и последующие выводы о том, что должно быть сделано в самом здании и на прилагающей к нему территории, какое техническое оборудование должно быть спроектировано и установлено в отеле (освещение, энергоснабжение, водоснабжение, отопление, лифты, теле и радиовещание, телекоммуникационная связь и проч.). Также необходимо оценить величину и структуру номерного фонда, в т.ч. типы и количество номеров, площадь каждого типа номера, площадь санузла в номере и его основную комплектацию. Кроме того, необходимо уже на этом этапе понимать объем и количество общественных помещений (в т.ч. ресторана, если таковой предполагается на территории отеля), их функционал и назначение. В заключение нелишним будет сформировать набор услуг, который будет возможно предоставить на базе проектируемого отеля с учетом указанных выше нюансов и ограничений, налагаемых в рамках проекта.
Получив представление о том, кто будет жить у нас в отеле и что им необходимо предоставить для комфортного проживания, самое время переходить к предложению по набору услуг и оснащению создаваемой гостиницы. Здесь необходимо более детально рассмотреть номерной фонд, описать типовые номера каждой предполагаемой категории и их расположение по этажам (поэтажный план). Также необходимо спроектировать оснащение каждого номера предметами мебели, бытовой и аудиовидеотехники, текстиля и декора, средствами связи, аксессуарами и проч. (т.н. затраты на FF&E - Furniture, Fixtures & Equipment, т.е. мебель, аксессуары и оборудование) После номеров и этажных коридоров (про них не забываем также!) самое время переходить к «питательным» помещениям будущего отеля. Необходимо четко понимать, что может и должно быть реализовано в номерах и на территории отеля: кафе или ресторан, один или несколько; будет или нет лобби-бар; будут ли мини-бары в номерах, во всех или только в некоторых категориях и т.п. Необходимо проанализировать возможность и потенциальную необходимость услуги room service. Кроме того, необходимо рассмотреть такие точки инфраструктуры и доходности отеля, как бизнес центр, Wellness-центр и проч. Необходимо помнить, что для гостиницы, ориентированной в первую очередь на бизнесменов и расположенной в зоне высокой деловой активности, наличие бизнес центра, предоставляющего соответствующие услуги, крайней важно, а для парк-отеля в пригороде мегаполиса Wellness-центр послужит отличным источником дохода и хорошим конкурентным преимуществом. В заключительной части раздела обязательно должны быть рассмотрены и приняты во внимание административные, технические и производственные помещения. Несмотря на то, что любая гостиница должна иметь помещения, в которых будут располагаться данные службы, многие зачастую забывают об этом, полагая, что персонал всегда найдет себе место сам. Для размещения подобных служб обычно используются помещения, которые менее привлекательны с точки зрения получения дохода, достаточно удобны для доступа персонала и расположены с учетом логистики потоков персонала и клиентов гостиницы. (До сих пор не могу забыть пару проектов, в одном из которых комната горничных на этаже располагалась за стенкой с единственным люксом на этаже, а в другом для 4-этажного здания решили не устанавливать лифт, полагая, что клиентам будет полезно вести здоровый образ жизни).
Следующий этап создания концепции - рекомендации в области технологии оказания услуг и тарифной политики по различным точкам доходности отеля. Номерной фонд – основная и наиболее доходная услуга отеля. В силу значимости этого вида услуг необходимо рассматривать ее более подробно с учетом сезонных колебаний и в привязке к каждой планируемой целевой категории клиентов. Результатом рассмотрения является матрица базовых цен по всем тарифам (Rack, FIT, Corp, Travel), а также показатель ARR (average room rate), revPAR (Revenue per Average Room) и уровень среднегодовой загрузки отеля с учетом его ежегодного изменения. После анализа номерного фонда, можно переходить к анализу структуры питания. Здесь уместно определить вид и состав завтрака; время работы ресторана/кафе; предполагается ли работа исключительно на клиентов гостиницы или также на клиентов с улицы; что будет представлено в лобби баре; каков должен быть уровень цен в мини-барах в номерах и услуги room service и многое другое. Также необходимо рассмотреть порядок ценообразования и перечень услуг бизнес центра и конференц-залов, если таковые предусмотрены в отеле. По аналогии с предыдущим разделом, переходя от клиентов к персоналу, необходимо создать штатное расписание отеля, где будет указан перечень должностей, количество работников и уровень их заработных плат. Также нелишним будет изложить в кратком виде их должностные обязанности.
Вот мы и подошли к наиболее информативному разделу концепции - финансовому плану. Прежде всего, хотел бы заметить, что не стоит изобретать велосипед, а проводить расчеты на основе существующих стандартов финансового планирования и отчетности, таких, например, как стандарт USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry). Несколько углубляясь в суть раздела, замечу, что расчеты должны проводиться не на год-два, а более значительный период времени (например, на 8-12 лет). Цены от стойки (Rack Rate) могут быть использованы в качестве базовых при определении цен и скидок для остальных категорий клиентов. Валовая выручка от использования номерного фонда отеля должна быть рассчитана на основе ADR (Average Daily Rate) с учетом пропорций в распределении номеров по разным категориям клиентов (и, соответственно, по разным ценам) и среднегодовой загрузки гостиницы. Операционные расходы должны включать в себя в том числе зарплату и обязательные отчисления по персоналу; прочие расходы, связанные с персоналом; затраты на ремонт; затраты на аксессуары в номерном фонде (шампунь, мыло, оформление номеров и т.п.); расходы на контрактные услуги сторонних организаций; расходы на стирку и чистку белья; резервирование и прочие операционные расходы.
В части питания расчет бюджет отеля также должен основываться на расчетных статистических данных бюджета номерного фонда и учитывать сезонность. На основе загрузки номерного фонда, например, вычисляется количество завтраков, реализованных при продаже номеров. Если точки питания работают на внешних клиентов, не проживающих в гостинице, это также должно быть учтено в финансовом плане. В расчетах необходимо показать средний чек ресторана/кафе, средний чек лобби-бара, мини-баров и услуги room service. Операционные расходы комплекса питания включают в себя: стоимость продуктов и напитков; заработную плату и обязательные отчисления по персоналу; расходы, связанные с персоналом; затраты на расходные материалы; фарфор, стекло, столовые приборы и текстиль; контрактные услуги сторонних организаций; прочие операционные расходы и т.д. Аналогичные расчеты должны быть проведены по всем точкам доходности гостиницы. В заключение раздела необходимо осуществить расчет сводного бюджета проектируемого отеля, который формируется на базе бюджетов доходных точек гостиницы и состоит из нескольких разделов. Поскольку раздел является сложным и глубоким, в рамках статьи лишь в общих четах отмечу, что раздел доходов в обобщенном бюджете гостиницы отражает выручку по каждому из доходных точек. Итоговые суммы операционных расходов по каждому подразделению составляют общие операционные расходы гостиницы. Разница между поступлениями и операционными расходами гостиницы дает операционный доход отеля. Раздел «Нераспределенные расходы» в бюджете отражает расходы, которые считаются относящимися ко всей организации, и которые сложно разнести по доходным центрам.
В заключение концепции необходимо предусмотреть еще один раздел, который зачастую забывают – это оценка стоимости создаваемого бизнеса. Здесь необходимо определить предельную стоимость объекта, которая является обоснованной стоимостью объекта с учетом роста прибыли. Данная сумма отражает продажную стоимость объекта и формируется по основным показателям его деятельности, рассчитанным выше в разделе финансового плана проекта. Подобный расчет необходим, чтобы, исходя из прогнозов авторов концепции, понимать сроки достижения предельной стоимости бизнеса, после достижения которой собственнику необходимо принимать решение о модернизации либо о продаже бизнеса.
Такова в общих чертах структура и логика построения концепции гостиничного объекта. Да, разработка подобного документа не является бесплатной и может составлять несколько сотен тысяч рублей, но поверьте, что в результате собственник получает серьезный увесистый документ, который, с одной стороны, существенно снижает риски всего строительства (которое вполне может составлять несколько десятков миллионов долларов), с другой – позволяет существенно снизить затраты, в т.ч. и материальные, и время создания бизнес-плана, который, в данном случае, вполне способны подготовить уже не сторонние эксперты, а сотрудники экономического отдела самой компании, если таковые есть в штате.
Что же мы получаем в итоге? Главное, необходимо помнить, что вовремя и правильно полученный ответ на вопрос «Что делать?» позволит избежать гораздо менее приятных ответов на вопрос «Кто виноват?», а в заключение можно пожелать лишь одно: общайтесь с инвесторами, грамотно привлекайте средства и создавайте шаг за шагом гостиницу, побывав в которой, гости захотят вернуться в нее вновь и вновь.
Дмитрий Иванов
Кандидат экономических наук,
консультант в области гостиничного бизнеса и гостеприимства, специально для Фронтдеск.ру
Не так давно ко мне обратилась одна фирма с просьбой оценить качество разработанного для нее бизнес-плана на строительство отеля. На вопрос о концепции будущего отеля я получил ответ, что, мол, собираемся строить примерно это с примерно таким количеством номеров и, если получится, хотелось бы добавить то и то. В общем, построим, а там видно будет. Бизнес-план у нас ведь уже есть, что еще надо.
Будь это впервые, волосы на моей голове, наверное, зашевелились бы в ритме r’n’b, но, к сожалению, представители данной фирмы явились не первыми, кто начинает строить, не имея четкой и детальной концепции в голове и на бумаге. Отсюда потом и возникают увеличения бюджета, рост операционных расходов, удлинения сроков окупаемости и, в самом плохом случае, убыточность проекта, а сам проект постепенно переходит из зоны вопроса «Что делать?» в зону «Кто виноват?». Чтобы избежать второго, столь привычного для России вопроса, необходимо, прежде всего, уже на самой первой стадии проекта глубоко и серьезно задумываться о том, что строить, на каком ценовом и категорийном уровне, какова будет инфраструктура будущего объекта и т.д. Ответы на все эти и многие другие вопросы способен дать хорошо проработанный документ под названием «Концепция развития объекта», который в свою очередь является основанием для создания бизнес-плана проекта. Ниже представлена структура типовой подобной концепции, которая позволит качественно и в полной мере получить ответ на вопрос «Что делать?».
Первым разделом концепции должно быть резюме проекта, позволяющее в первом приближении понять основные цели и задачи проекта. Здесь необходимо отразить, предполагает ли проект строительство или реконструкцию здания, какая звездность будет у отеля. Также можно упомянуть особенности управления будущим проектом: будет ли привлечена сторонняя организация (в т.ч. иностранный оператор) или объект будет управляться силами инвестора/девелопера/застройщика. В заключительной части резюме необходимо перечислить предпосылки к созданию объекта как такового, чтобы убедиться, что стоит вообще читать дальше концепцию, а потом и ввязываться в проект.
Следующий раздел правильной концепции должен производить анализ местоположения будущего отеля. Для того чтобы четко представлять перспективы объекта недвижимости для целей развития на его базе гостиницы, необходимо рассмотреть и проанализировать такие существенные характеристики, как его местоположение, окружение, состояние (если предполагается реконструкция, а не новое строительство), архитектурно-строительные нормы и социальный контингент района. Итоговая таблица критериев, сформированных по различным направлениям, позволит подвести итог анализу и дать детальное структурированное представление о местоположении отеля со всеми его плюсами и минусами.
После этого можно переходить к определению целевых сегментов клиентов гостиницы и требуемого уровня качества ее услуг. Определение целевых сегментов и требуемого уровня в значительной степени зависит от местоположения будущей гостиницы, но в дополнение к этому необходимо максимально широко изучить статистическую информацию, аналитические обзоры рынка, мнения консультантов и представителей компаний, имеющих непосредственное отношение к туризму и гостиничному бизнесу, а также работе с корпоративным сектором рынка, если отель будет нацелен в т.ч. и на эту категорию клиентов. Полученный в итоге профиль будущих клиентов гостиницы позволяет понять сущность и спектр их предпочтений, которые должны быть учтены при грамотном проектировании отеля. Кроме этого, при проектировании гостиницы следует учитывать требования, предъявляемые к выбранной категории качества (звездности) отеля, а также количество и бюджет дополнительных мероприятий, проведение которых позволит увеличить финансовые поступления в периоды низкой клиентской активности и соответственно низкого уровня загрузки отеля.
Определение требуемого уровня качества услуги включает в себя оценку и последующие выводы о том, что должно быть сделано в самом здании и на прилагающей к нему территории, какое техническое оборудование должно быть спроектировано и установлено в отеле (освещение, энергоснабжение, водоснабжение, отопление, лифты, теле и радиовещание, телекоммуникационная связь и проч.). Также необходимо оценить величину и структуру номерного фонда, в т.ч. типы и количество номеров, площадь каждого типа номера, площадь санузла в номере и его основную комплектацию. Кроме того, необходимо уже на этом этапе понимать объем и количество общественных помещений (в т.ч. ресторана, если таковой предполагается на территории отеля), их функционал и назначение. В заключение нелишним будет сформировать набор услуг, который будет возможно предоставить на базе проектируемого отеля с учетом указанных выше нюансов и ограничений, налагаемых в рамках проекта.
Получив представление о том, кто будет жить у нас в отеле и что им необходимо предоставить для комфортного проживания, самое время переходить к предложению по набору услуг и оснащению создаваемой гостиницы. Здесь необходимо более детально рассмотреть номерной фонд, описать типовые номера каждой предполагаемой категории и их расположение по этажам (поэтажный план). Также необходимо спроектировать оснащение каждого номера предметами мебели, бытовой и аудиовидеотехники, текстиля и декора, средствами связи, аксессуарами и проч. (т.н. затраты на FF&E - Furniture, Fixtures & Equipment, т.е. мебель, аксессуары и оборудование) После номеров и этажных коридоров (про них не забываем также!) самое время переходить к «питательным» помещениям будущего отеля. Необходимо четко понимать, что может и должно быть реализовано в номерах и на территории отеля: кафе или ресторан, один или несколько; будет или нет лобби-бар; будут ли мини-бары в номерах, во всех или только в некоторых категориях и т.п. Необходимо проанализировать возможность и потенциальную необходимость услуги room service. Кроме того, необходимо рассмотреть такие точки инфраструктуры и доходности отеля, как бизнес центр, Wellness-центр и проч. Необходимо помнить, что для гостиницы, ориентированной в первую очередь на бизнесменов и расположенной в зоне высокой деловой активности, наличие бизнес центра, предоставляющего соответствующие услуги, крайней важно, а для парк-отеля в пригороде мегаполиса Wellness-центр послужит отличным источником дохода и хорошим конкурентным преимуществом. В заключительной части раздела обязательно должны быть рассмотрены и приняты во внимание административные, технические и производственные помещения. Несмотря на то, что любая гостиница должна иметь помещения, в которых будут располагаться данные службы, многие зачастую забывают об этом, полагая, что персонал всегда найдет себе место сам. Для размещения подобных служб обычно используются помещения, которые менее привлекательны с точки зрения получения дохода, достаточно удобны для доступа персонала и расположены с учетом логистики потоков персонала и клиентов гостиницы. (До сих пор не могу забыть пару проектов, в одном из которых комната горничных на этаже располагалась за стенкой с единственным люксом на этаже, а в другом для 4-этажного здания решили не устанавливать лифт, полагая, что клиентам будет полезно вести здоровый образ жизни).
Следующий этап создания концепции - рекомендации в области технологии оказания услуг и тарифной политики по различным точкам доходности отеля. Номерной фонд – основная и наиболее доходная услуга отеля. В силу значимости этого вида услуг необходимо рассматривать ее более подробно с учетом сезонных колебаний и в привязке к каждой планируемой целевой категории клиентов. Результатом рассмотрения является матрица базовых цен по всем тарифам (Rack, FIT, Corp, Travel), а также показатель ARR (average room rate), revPAR (Revenue per Average Room) и уровень среднегодовой загрузки отеля с учетом его ежегодного изменения. После анализа номерного фонда, можно переходить к анализу структуры питания. Здесь уместно определить вид и состав завтрака; время работы ресторана/кафе; предполагается ли работа исключительно на клиентов гостиницы или также на клиентов с улицы; что будет представлено в лобби баре; каков должен быть уровень цен в мини-барах в номерах и услуги room service и многое другое. Также необходимо рассмотреть порядок ценообразования и перечень услуг бизнес центра и конференц-залов, если таковые предусмотрены в отеле. По аналогии с предыдущим разделом, переходя от клиентов к персоналу, необходимо создать штатное расписание отеля, где будет указан перечень должностей, количество работников и уровень их заработных плат. Также нелишним будет изложить в кратком виде их должностные обязанности.
Вот мы и подошли к наиболее информативному разделу концепции - финансовому плану. Прежде всего, хотел бы заметить, что не стоит изобретать велосипед, а проводить расчеты на основе существующих стандартов финансового планирования и отчетности, таких, например, как стандарт USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry). Несколько углубляясь в суть раздела, замечу, что расчеты должны проводиться не на год-два, а более значительный период времени (например, на 8-12 лет). Цены от стойки (Rack Rate) могут быть использованы в качестве базовых при определении цен и скидок для остальных категорий клиентов. Валовая выручка от использования номерного фонда отеля должна быть рассчитана на основе ADR (Average Daily Rate) с учетом пропорций в распределении номеров по разным категориям клиентов (и, соответственно, по разным ценам) и среднегодовой загрузки гостиницы. Операционные расходы должны включать в себя в том числе зарплату и обязательные отчисления по персоналу; прочие расходы, связанные с персоналом; затраты на ремонт; затраты на аксессуары в номерном фонде (шампунь, мыло, оформление номеров и т.п.); расходы на контрактные услуги сторонних организаций; расходы на стирку и чистку белья; резервирование и прочие операционные расходы.
В части питания расчет бюджет отеля также должен основываться на расчетных статистических данных бюджета номерного фонда и учитывать сезонность. На основе загрузки номерного фонда, например, вычисляется количество завтраков, реализованных при продаже номеров. Если точки питания работают на внешних клиентов, не проживающих в гостинице, это также должно быть учтено в финансовом плане. В расчетах необходимо показать средний чек ресторана/кафе, средний чек лобби-бара, мини-баров и услуги room service. Операционные расходы комплекса питания включают в себя: стоимость продуктов и напитков; заработную плату и обязательные отчисления по персоналу; расходы, связанные с персоналом; затраты на расходные материалы; фарфор, стекло, столовые приборы и текстиль; контрактные услуги сторонних организаций; прочие операционные расходы и т.д. Аналогичные расчеты должны быть проведены по всем точкам доходности гостиницы. В заключение раздела необходимо осуществить расчет сводного бюджета проектируемого отеля, который формируется на базе бюджетов доходных точек гостиницы и состоит из нескольких разделов. Поскольку раздел является сложным и глубоким, в рамках статьи лишь в общих четах отмечу, что раздел доходов в обобщенном бюджете гостиницы отражает выручку по каждому из доходных точек. Итоговые суммы операционных расходов по каждому подразделению составляют общие операционные расходы гостиницы. Разница между поступлениями и операционными расходами гостиницы дает операционный доход отеля. Раздел «Нераспределенные расходы» в бюджете отражает расходы, которые считаются относящимися ко всей организации, и которые сложно разнести по доходным центрам.
В заключение концепции необходимо предусмотреть еще один раздел, который зачастую забывают – это оценка стоимости создаваемого бизнеса. Здесь необходимо определить предельную стоимость объекта, которая является обоснованной стоимостью объекта с учетом роста прибыли. Данная сумма отражает продажную стоимость объекта и формируется по основным показателям его деятельности, рассчитанным выше в разделе финансового плана проекта. Подобный расчет необходим, чтобы, исходя из прогнозов авторов концепции, понимать сроки достижения предельной стоимости бизнеса, после достижения которой собственнику необходимо принимать решение о модернизации либо о продаже бизнеса.
Такова в общих чертах структура и логика построения концепции гостиничного объекта. Да, разработка подобного документа не является бесплатной и может составлять несколько сотен тысяч рублей, но поверьте, что в результате собственник получает серьезный увесистый документ, который, с одной стороны, существенно снижает риски всего строительства (которое вполне может составлять несколько десятков миллионов долларов), с другой – позволяет существенно снизить затраты, в т.ч. и материальные, и время создания бизнес-плана, который, в данном случае, вполне способны подготовить уже не сторонние эксперты, а сотрудники экономического отдела самой компании, если таковые есть в штате.
Что же мы получаем в итоге? Главное, необходимо помнить, что вовремя и правильно полученный ответ на вопрос «Что делать?» позволит избежать гораздо менее приятных ответов на вопрос «Кто виноват?», а в заключение можно пожелать лишь одно: общайтесь с инвесторами, грамотно привлекайте средства и создавайте шаг за шагом гостиницу, побывав в которой, гости захотят вернуться в нее вновь и вновь.
Дмитрий Иванов
Кандидат экономических наук,
консультант в области гостиничного бизнеса и гостеприимства, специально для Фронтдеск.ру
воскресенье, 16 ноября 2008 г.
Пара слов о вендинге
Очень часто начинающие девелоперы забывают и/или не придают значения этим волшебным шкафам, снабжающим офисных работников и утомленных покупками покупателей чаем и кофе. А между тем, торговые аппараты приобретают все большую популярность. К плюсам вендинга относится их возможность работать круглосуточно: им не нужно выплачивать больничный, премию, вывозить на корпоративный праздник, проводить тренинг по продажам, а потребность в них всегда достаточно высока!
Сегодня несмотря на кризис, вендинг приносит более стабильный доход, чем остальные услуги офисных и торговых центров. Судите сами, человек может отказаться от покупки нового автомобиля, но как часто он может отказываться от покупки кофе?
С одной стороны, в офисных центрах сократилось количество посетителей (да и сотрудников), на которых рассчитаны пластиковые чашечки горячего напитка. С другой стороны, в спортивно-развлекательных центрах и гостиницах их потребление увеличилось.
Не следует забывать, что с 1 января 2009 г. вендеры будут считаться точками розничной торговли, не имеющими торговый зал, согласно изменениям НК РФ от 22.07.2008 г. Исходя из площади занимаемого торговым аппаратом места, потребуется заплатить налог.
Где следует размещать вендеры (от этого зависит их доходность)?
С одной стороны, они не должны мешать свободному передвижению по коридорам офисного, торгового или гостиничного здания. С другой стороны, их размещение должно быть хорошо обозримым. Рекомендуется устанавливать вендеры на площадке лифтов и входов на этаж и здание на достаточном удалении от последних, чтобы не перекрывать возможный проход (2-3 м). Кроме того, вендеры необходимы в залах ожидания посетителей.
В офисных зданиях рекомендуется размещать вендеры преимущественно с напитками и газетами и журналами. Вендеры с продуктами: суши, мороженное, чипсы и т.п., табаком, - более уместны в торговых комплексах и развлекательных заведениях.
Не забывайте, что вендер дает возможность Вашему покупателю свободно сделать выбор - без посторонних наблюдателей, которыми обычно выступают продавцы. А многие это высоко ценят. Это современно, это динамично, это будущее!
(интересно, получился ПИ-АР вендерам, но слишком часто сталкиваюсь с тем, как мало придают им значения)
Сегодня несмотря на кризис, вендинг приносит более стабильный доход, чем остальные услуги офисных и торговых центров. Судите сами, человек может отказаться от покупки нового автомобиля, но как часто он может отказываться от покупки кофе?
С одной стороны, в офисных центрах сократилось количество посетителей (да и сотрудников), на которых рассчитаны пластиковые чашечки горячего напитка. С другой стороны, в спортивно-развлекательных центрах и гостиницах их потребление увеличилось.
Не следует забывать, что с 1 января 2009 г. вендеры будут считаться точками розничной торговли, не имеющими торговый зал, согласно изменениям НК РФ от 22.07.2008 г. Исходя из площади занимаемого торговым аппаратом места, потребуется заплатить налог.
Где следует размещать вендеры (от этого зависит их доходность)?
С одной стороны, они не должны мешать свободному передвижению по коридорам офисного, торгового или гостиничного здания. С другой стороны, их размещение должно быть хорошо обозримым. Рекомендуется устанавливать вендеры на площадке лифтов и входов на этаж и здание на достаточном удалении от последних, чтобы не перекрывать возможный проход (2-3 м). Кроме того, вендеры необходимы в залах ожидания посетителей.
В офисных зданиях рекомендуется размещать вендеры преимущественно с напитками и газетами и журналами. Вендеры с продуктами: суши, мороженное, чипсы и т.п., табаком, - более уместны в торговых комплексах и развлекательных заведениях.
Не забывайте, что вендер дает возможность Вашему покупателю свободно сделать выбор - без посторонних наблюдателей, которыми обычно выступают продавцы. А многие это высоко ценят. Это современно, это динамично, это будущее!
(интересно, получился ПИ-АР вендерам, но слишком часто сталкиваюсь с тем, как мало придают им значения)
суббота, 15 ноября 2008 г.
Покупайте землю - ее больше не производят
А между тем во время кризиса в продаже появились новые интересные предложения земельных участков. Пока их стоимость не намного отличается от предложений весны 2008 г. В Приморском направлении, например, стоимость земельных участков как была 40 000 - 45 000 $/сот. на первой линии Финского залива, так и сейчас продавцы ориентируются на эти заветные цифры.
Недавно появился в продаже участок недостроенного коттеджного поселка "Золотая миля" в Серово за 10 000 $/сот. Участок аналогичного незавершенного коттеджного поселка "Терра-Выборгское" продается по 4 000 $/сот. Однако для покупателей участков под домовладения стоимость не снижается
Надо отметить, что многие девелоперы загородной недвижимости отказываются от формата "концептуальный коттеджный поселок с регламентированным архитектурным стилем" и продают инженерно-подготовленные участки. Так, например, поступила компания "Особняк" ("Новый мир", "Парквэй", "Элегия"). И очень жаль! Кризис кризисом, но земля, как сказал классик, действительно не производится. Если мы отказываемся от качества сегодня, то завтра под Питером будет набор хаотично застроеннх поселений разрозненных домовладельцев.
Грустно!
Недавно появился в продаже участок недостроенного коттеджного поселка "Золотая миля" в Серово за 10 000 $/сот. Участок аналогичного незавершенного коттеджного поселка "Терра-Выборгское" продается по 4 000 $/сот. Однако для покупателей участков под домовладения стоимость не снижается
Надо отметить, что многие девелоперы загородной недвижимости отказываются от формата "концептуальный коттеджный поселок с регламентированным архитектурным стилем" и продают инженерно-подготовленные участки. Так, например, поступила компания "Особняк" ("Новый мир", "Парквэй", "Элегия"). И очень жаль! Кризис кризисом, но земля, как сказал классик, действительно не производится. Если мы отказываемся от качества сегодня, то завтра под Питером будет набор хаотично застроеннх поселений разрозненных домовладельцев.
Грустно!
пятница, 14 ноября 2008 г.
Что будет завтра?
А завтра надо будет работать, работать и еще раз работать над собой, чтобы послезавтра можно было сказать: «все будет хорошо!», а через 2 года - «а все действительно не так плохо!»
Чем дальше в лес...
...тем чаще растут деревья. Чем дальше, тем меньше хочется писать о кризисе, а писать не о кризисе - это значит, уходить в метафизические рассуждения типа: «От чего упало яблоко... От того, что дул ветер, или от того, что созрело, или от того, что его клюнула ворона... ».
Вот и сегодня прислали информацию о открытом письме ретейлеров девелоперам: «Прогнозируя усиление этих тенденций в текущем квартале и начале 2009 года на фоне неизбежного сокращения продаж в розничной торговле в прогнозируемый период (январь, февраль, март) и появления дополнительных издержек (рост отпускных цен вследствие хеджирования рисков поставщиков импортной и произведенной из импортных материалов продукции, повышение стоимости кредитов, рост коммунальных платежей и проч.) считаем необходимым в ближайшее время введение антикризисных мер »
Брокеры жалуются, что торговые сети жестко стали отстаивать свои правила игры: требуют снижения арендных ставок, устанавливают условие оплаты аренды по проценту с оборота.
Ситуация как снежный ком набирает обороты, что будет завтра?
Вот и сегодня прислали информацию о открытом письме ретейлеров девелоперам: «Прогнозируя усиление этих тенденций в текущем квартале и начале 2009 года на фоне неизбежного сокращения продаж в розничной торговле в прогнозируемый период (январь, февраль, март) и появления дополнительных издержек (рост отпускных цен вследствие хеджирования рисков поставщиков импортной и произведенной из импортных материалов продукции, повышение стоимости кредитов, рост коммунальных платежей и проч.) считаем необходимым в ближайшее время введение антикризисных мер »
Брокеры жалуются, что торговые сети жестко стали отстаивать свои правила игры: требуют снижения арендных ставок, устанавливают условие оплаты аренды по проценту с оборота.
Ситуация как снежный ком набирает обороты, что будет завтра?
пятница, 7 ноября 2008 г.
Цена продажи: определить стоимось земельного участка
Внимание собственникам земельных участков, которые желают продать свои ресурсы именно в это нелегкое время!
Определить рыночную стоимость Вашего участка - это главная наша задача на сегодня.
Методов может быть несколько:
- анализ по спросу: выявление интенсивности продажи того или иного массива участков и сравнение по цене;
- сравнительный анализ по участкам-аналогам (приведение их параметров к единым весам ценообразующих факторов);
- затратный подход (в основе лежит принцип, что покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется ему приобретение соотвествующего участка под застройку и возведение аналогичного по полезности сооружения).
Есть и другие методы, но это основные, которыми я пользуюсь.
Если у вас есть вопросы, задавайте. С удовольствием отвечу!
Определить рыночную стоимость Вашего участка - это главная наша задача на сегодня.
Методов может быть несколько:
- анализ по спросу: выявление интенсивности продажи того или иного массива участков и сравнение по цене;
- сравнительный анализ по участкам-аналогам (приведение их параметров к единым весам ценообразующих факторов);
- затратный подход (в основе лежит принцип, что покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется ему приобретение соотвествующего участка под застройку и возведение аналогичного по полезности сооружения).
Есть и другие методы, но это основные, которыми я пользуюсь.
Если у вас есть вопросы, задавайте. С удовольствием отвечу!
среда, 5 ноября 2008 г.
Апартаменты, апарт-отели и их уместность в многофункциональных комплексах
Однажды мне на стол положили проект нового здания: 28 этажей, из которых 10 этажей были запроектированы архитектором как апартаменты, а оставшееся - бизнес-центр.
Мне предложили проанализировать целесообразность строительства здания.Меня не смутили 18 этажей бизнес-центра: емкость рынка города, в котором на тот момент проектировался этот объект, была достаточной, заполняемость офисных помещений и уровень городских цен соответствовал тому, чтобы запустить успешный проект. Но меня смутили 10 этажей апартаментов. Пришлось серьезно углубиться в этот вопрос.
Во-первых, что такое апартаменты?
В недвижимости есть такие сегменты, которые можно назвать утконосами: и зверь, и птица. Такими утконосами яляются, на мой взгляд таун-хаусы и собственно апартаменты.
Под апартаментами понимают нежилые помещения, которые продаются в собственность и используются для проживания, при этом их обслуживание ведется профессиональными управляющими компаниями в формате гостиничного сервиса. В общем-то, вся странность заключается в том, что они соединяют формат жилой и коммерческой недвижимости. Основная целевая аудитория апартаментов:
- постоянно приезжающие в город бизнесмены;
- одинокие успешные молодые люди.
Второй вопрос возникает, совмещается ли данный формат с другими функциями: офисной, торговой, развлекательной, спортивной.
(продолжение дальше)
Подписаться на:
Сообщения (Atom)
