Гостиничный бизнес: pro и contra

Сегодня была на мероприятии, которое организовал DLA Piper для всех агентов гостиничного бизнеса Петербурга. В общем-то оно так и называлось - "Гостиничный бизнес в Санкт-Петербурге: инвестиции, управление и продажа".
Поскольку возможность получения электронных презентаций не доступна, то в двух словах о самом интересном.
Я отметила для себя два выступления: Скотта Антела, управляющего партнера пайпера, и Натальи Николаевой, старшего юриста. Выступал Майкл Купер, вице-президент InterContinental Hotels Group. К сожалению, его выступление было очень насыщено рекламными тезисами.
Скотт Антел "Что нужно и чего не нужно делать, чтобы заключить договор управления гостиницей"
1. подготовить технико-экономическое обоснование (feasibility study);
2. подготовиться к полному инвестиционному сопровождению проекта: операторы не участвуют на условиях долевого финансирования;
3. привлечь оператор на этапе проектирования;
4. соотносить бренд с концепцией отеля (нет "РитцКарлтонМагадану");
5. оценить уровень опыта Оператора, его готовность адаптироваться к российским реалиям;
6. оператор должен обладать способами привлечения к проекту помимо "бренда" и доступа к системе бронирования;
7. согласовать все коммерческие условия в письме о намерениях:
- размер бюджета;
- выбор права (российское, иностранное);
- формула определения эффективности работы гостиницы.
8. после заключения договора не мешайте Оператору в вопросах текущего управления гостиницей;
9. настаивайте на ежемесячных встречах с Оператором.
10. специальный совет от господина Антела: "не доверяйте дизайн интерьера гостиницы своей жене".

Наталья Николаева "Договор на управление гостиницей: требования законодательства"
1. Договор с оператором - это договор оказания услуг, который может быть расторгнут в одностороннем порядке. Как правило, это не устраивает международного оператора. В этом случае стороны договариваются о применении иностранного права при составлении договора.
2. Оператор, как правило, настаивает на следующих, неожиданных для меня условиях:
- обязательство собственника по сохранению права собственности на гостиницу (это, на мой взгляд, противоречит сути девелоперского бизнеса);
- запрет на продажу гостиницы определенным лицам или без согласия оператора (тоже условие, которое представляется сомнительным, - частная собственность предполагает свободное пользование и распоряжение объектом собственности; или я ошибаюсь?).
3. Оператору не выгодно главного управляющего включать в штат компании: необходимо регистрировать представительство на территории РФ. В том случае, если главный управляющий включен в штат собственника, налоговые органы рассматривают привлечение УК как экономически необоснованное со всеми вытекающими. Так что - на лицо парадокс. Хорошая новость - отсутствует отрицательная для собственника арбитражная практика по этому случаю.

В общем, такие тезисы с конференции

Фото гостиницы "Петровский пассаж" в Воронеже

Отели в МФК

Давно интересовалась, как лучше объединить функции в здании, какая функция живет с другой, какая не уживается.
Нашла статью на эту тему. Вот она - здесь.

А из нашего окна...

Когда брокеры предлагают клиентам офисные объекты, они рассказывают об отличительных особенностях того или иного объекта. В торговле и офисах 50% стоимости определяет местоположение.
Представим, что два брокера уговаривают нашего клиента на разные объекты: один брокер - за "Пулково-скай", другой - "Боллоевцентр". Ситуация гипотетическая, но тем не менее.
И вот один (Боллоевцентр):
- А из нашего окна виден Исакий...
- А из нашего тоже виден
И ведь прав! Потому как Исакий виден даже с промзоны Горелово :))

Ну это так, утренняя шутка.
А если серьезно, то при определении цены бизнес-центра играет роль все, в том числе кто поставщик электрооборудования, инженерных систем и т.п. Сегодня в Питере лидерами являются Siemens и ABB.
Привлечение иных понижает класс. Так что внимательнее!

Алгоритм формирования концепций

Нашла в своих архивах такой алгоритм формирования концепций.
Снова и снова приходится признавать, что он очень удачный. К сожалению, не знаю автора :(((
Кому нужно, могу послать: сделайте запрос - scarl at yandex точка ру

Новый проект в кризис

Мой первый новый проект выходит в апреле в продажу. Не могу сказать, что это сложный объет, да и работа была командная, но основную линию удалось удержать в своих руках. Где-то в душе есть сожаление, что продукт выходит в кризис. Однако по моим данным спрос есть. Значит, успех следует ждать.
Более подробно: коттеджный поселок бизнес-класса с рекреационной зоной, с земельными участками от 10 до 22 соток, на Финском заливе. Стоимость - от 300 000 руб./сот. 40 км от города.
Обсуждение - здесь

Панические страхи

Порой людей обуревают панические страхи, и они громко кричат на совещаниях Вашей компании: "Снижаем цену"!!!
Тут сделаем паузу - хочу привести один абзац книги "Путь торговли", Тадао Ямагучи:

"Однажды ученик спросил:
- Учитель, мой конкурент снизил цену на 10 процентов. У меня на четверть упали продажи. Что мне делать?
- Повысь цену, - сказал Учитель.
- Насколько? - спросил ученик.
- На десять процентов.
Ученик удивился, но повысил цену. Его товары стали покупать ещё меньше. Он снова пришёл к Учителю:
- Учитель, продажи идут ещё хуже...
- Ты уверен?
Ученик замер в удивлении, потом поклонился Учителю, ушёл и много времени провёл со своим бухгалтером. После этого он вернулся в Школу и сказал:
- Смотри, что получилось: Я поднял цену на десять процентов, и мои продажи упали в итоге на треть от первоначальных. Но я получал ровно столько же прибыли, сколько и раньше! А мой конкурент получал прибыли всё меньше и меньше и, в конце концов, был вынужден закрыть свою фирму. Спасибо тебе, Учитель! Ты направил мои мысли на верный путь!
- Я направил действия, - ответил Учитель, - свои мысли ты направил сам.
Эта история показывает нам, что далеко не всё правильное так уж правильно, как кажется на первый взгляд, когда это касается Пути Торговли. Кроме того, говорят, что Учитель в тот раз ещё и в точности сказал ученику, какая именно у него была наценка до всех этих событий. Ученик был поражён мудростью Учителя, но Учитель сказал ему, что это может сделать каждый, у кого есть мозги...
...А есть ли мозги у тебя, читающий эти строки?"

Такая вот история.
Я понимаю это вопрос относительно продуктового рынка, рынка ресторанного бизнеса, но рынок недвижимости? Как применить к нему и убедить не снижать без необходимости цену, а повышать стоимость товара?
Есть мысли?

Агент агенту рознь

Вчера общалась с двумя риэлторами. Есть что сравнить.
Утром пришла очаровательная девушка, брюнетка. В норковой шубке, на высоких каблуках, с длинными гипнотизирующими серьгами.
Очень много говорила, чем позволила мне вдоволь изучить ее манеры и особенности мышления. Удивительно, но она даже не замечала, что я молчу по несколько минут!
Тем не менее впечатления от нее остались самые приятные: в общем-то, она сказала все, что я хотела услышать - кто клиенты, в какую группу компаний входит агентство, почему она занимается производственно-складскими помещениями, по какой цене и где в последние три месяца ей удалось провести сделки. Молодец! Встреча закончилась моим твердым обещанием заключить с ней договор на продажу объекта.
Второй агент был страшно назойлив своим предложением прихать к ним в офис. Не знаю почему, но согласилась приехать. Это не была ошибкой, потому что встреча все показала. Офис находится хотя и в центре, но в очень неухоженном здании: дверь на четверть проросла под мостовую (можно себе представить?!), на входе положив ноги на стол, сидел охранник и смотрел телевизор. "Приемная" была узкая. Ремонт не делался очень давно. Меня этот же охранник провел туда, что местные люди, вероятно, называют "комната для переговоров". Комната не более 7-8 кв.м, заставленная столами, без гардеробной или даже вешалки. Во время наших переговоров постоянно кто-то проходил мимо, а позднее кто-то сидел за моей спиной и дышал в затылок.
Сами агенты (которых оказалось двое) - два молодых человек - были удивительно небрежно одеты и не прибраны ("не постираны, не поглажены" :). Они говорили о крупных проектах, которые они реализуют. Мне приходилось тактично не напоминать им, что повсюду реклама других агентств, которые продают объекты их гордости.
Что удивительно эти два риэлтора стали настаивать на эксклюзивных отношениях.
Ребята, Вы не можете даже приехать к потенциальному заказчику, а приглашаете его в свою переговорную, которой на самом деле нет! О каких эксклюзивных отношениях может идти речь?!!!