В детстве вопрос "кем быть" поднимается чаще, чем "быть или не быть". Наверное, потому что этот вопрос еще остается открытым для детской души. С возрастом у нас появляется то, что философы называют определенностью.
Я для себя определенно решила, что никогда не буду ничего продавать. Мне интересны сложно интеллектуальные коммуникации на тему искусства, общемировозренческих, околополитических и околосоциальных тем. Коммуникации для продаж - это не для меня.
Но в кризис мы - многорукие индийские боги - приходится делать все.
Мне пришлось продавать.
Что я сделала в начале (опыта же у меня не было).
Я написала план продаж по каждому объекту:
- для кого он предназначен;
- что надо сделать, чтобы о нем узнали;
- сколько для этого потребуется дополнительных вложений;
- примерные сроки экспозициию.
Осмотрев объекты и получив ценные советы от партнерских агентств недвижимости, добавила:
- что надо сделать, чтобы сделать объекты более приятными для продажи.
С чем я столкнулась сразу - это переговоры по телефону. С рекламой я не ошиблась - звонки пошли. Но что следует, а чего не следует говорить по телефону?
Во-первых, моей первой ошибкой было то, что я не спрашивала, чем занимается организация, человек, для которого подбирается вариант. Часть КП ушли в пустоту - людей явно интересовали другие сегменты предложения.
Во-вторых, люди сразу спрашивали цену, и наш разговор на этом завершался. В последствии я научилась переводить разговор в сторону описания объекта и его сильных сторон – выгод для покупателя.
Далее начались просмотры. Интуитивно установила правило: обязательное мое участие, даже если объект показывает посредник или главный инженер объекта.
И это было правильно: мне удалось продумать маршруты по помещениям (участкам) таким образом, чтобы человек вначале видел то, что он ожидает увидеть: полоску воды сквозь деревья (хотя объект на 3, 4 линии водоема), утепленный ангар с удобным шагом колонн, сосны на участке (хотя остальная часть участка – кусты). Затем все остальное. Напоследок – что-то, что приятно удивит: отлично отремонтированный кабинет директора в складском комплексе класса С1, сауна и т.п. Я заметила, что выгодно обсуждать условия продажи рядом с отличным видом из окна или на какой-нибудь террасе на объекте – и у меня, и у покупателя появляется особый настрой – расслабленно деловой.
В результате - движение есть.
А я возвращаюсь в аналитическое поле с багажом опыта.
Очень мне помогли следующие инф.ресурсы:
Тадао Ямагучи, «Путь Торговли»;
ЖЖ Александра Деревицкого;
Тренинги «Академии продаж»
четверг, 28 мая 2009 г.
среда, 13 мая 2009 г.
Ресторан в яхт-клубе
Здесь я писала основные цифры, которые нужны девелоперу, решившемуся построить яхт-клуб в своем проекте.
А сейчас возник вопрос, нужен ли ресторан в проекте марины?
Во-первых, ресторан в проекте марины это инфраструктура - инфраструктура высоко привлекательного водного рекреационного туризма и активных видов отдыха.
Во-вторых, у ресторана можно заранее оценить узко специализированную аудиторию, подчиняющуюся достаточно точному количественному измерению и имеющую однородные предпочтения:
среднее количество человек на яхтах – 5 чел./судно;
целевая аудитория потребителей, на которую может ориентироваться ресторан, располагает доходом выше среднего, имеет в наличии автомобиль, предпочитает активный загородный отдых. Кстати, есть исследование (PNN-consulting) значимости ресторана для целевой аудитории относительно других услуг марины. Резюме исследования такое:
Услуга яхт-клуба (Балл)
Подъем/спуск яхты на воду, транспортировка по клубу - 10
Стоянка на воде (безопасность, подходы/отходы, швартовка) - 10
Зимняя стоянка (открытая площадка, холодный, теплый эллинг) - 10
Портовые услуги (подача электричества, воды, заправка топливом, прием сбросов, ТБО) - 8
Ремонтный сервис - 8
Питание на берегу (кафе, ресторан, доставка на борт) - 8
Проживание (отель) - 8
Боцманская служба (оказание помощи и услуг на воде, в плавании) - 6
Информационные услуги (навигационная, погодная информация, семинары) - 6
Обучение судовождению, повышение судоводительской квалификации - 6
Помощь в подготовке к навигации, в проведении освидетельствования судна (техосмотр) - 6
Развлекательные и спортивные услуги, концерты, выставки, корпоративные мероприятия - 4
Так что, ресторан - на одном уровне с ремонтным сервисом, подачей электричества, воды, заправкой топливом и т.п.
При этом имеются следующие риски:
1. Зачастую ресторан при марине ограничен одним центром притяжения людского потока – самой мариной. Таким образом, имеется прямая зависимость от заполняемости причалов;
2. Сезонный характер объекта (следствие зависимости от марины): с апреля по октябрь (7 мес.);
3. Трудности с привлечение оператора ресторана.
Так что ресторан при марине – ожидаемое явление, но необходимо понимать, что в зимнее время могут возникнуть проблемы с привлечением покупателей.
А сейчас возник вопрос, нужен ли ресторан в проекте марины?
Во-первых, ресторан в проекте марины это инфраструктура - инфраструктура высоко привлекательного водного рекреационного туризма и активных видов отдыха.
Во-вторых, у ресторана можно заранее оценить узко специализированную аудиторию, подчиняющуюся достаточно точному количественному измерению и имеющую однородные предпочтения:
среднее количество человек на яхтах – 5 чел./судно;
целевая аудитория потребителей, на которую может ориентироваться ресторан, располагает доходом выше среднего, имеет в наличии автомобиль, предпочитает активный загородный отдых. Кстати, есть исследование (PNN-consulting) значимости ресторана для целевой аудитории относительно других услуг марины. Резюме исследования такое:
Услуга яхт-клуба (Балл)
Подъем/спуск яхты на воду, транспортировка по клубу - 10
Стоянка на воде (безопасность, подходы/отходы, швартовка) - 10
Зимняя стоянка (открытая площадка, холодный, теплый эллинг) - 10
Портовые услуги (подача электричества, воды, заправка топливом, прием сбросов, ТБО) - 8
Ремонтный сервис - 8
Питание на берегу (кафе, ресторан, доставка на борт) - 8
Проживание (отель) - 8
Боцманская служба (оказание помощи и услуг на воде, в плавании) - 6
Информационные услуги (навигационная, погодная информация, семинары) - 6
Обучение судовождению, повышение судоводительской квалификации - 6
Помощь в подготовке к навигации, в проведении освидетельствования судна (техосмотр) - 6
Развлекательные и спортивные услуги, концерты, выставки, корпоративные мероприятия - 4
Так что, ресторан - на одном уровне с ремонтным сервисом, подачей электричества, воды, заправкой топливом и т.п.
При этом имеются следующие риски:
1. Зачастую ресторан при марине ограничен одним центром притяжения людского потока – самой мариной. Таким образом, имеется прямая зависимость от заполняемости причалов;
2. Сезонный характер объекта (следствие зависимости от марины): с апреля по октябрь (7 мес.);
3. Трудности с привлечение оператора ресторана.
Так что ресторан при марине – ожидаемое явление, но необходимо понимать, что в зимнее время могут возникнуть проблемы с привлечением покупателей.
вторник, 12 мая 2009 г.
Мы выбираем, нас выбирают
Чем больше появляется опыта взаимодествия как с подрядчиками (позиция клиента), так и с заказчиками, тем больше начинаю понимать, что хорошего специалиста в области маркетинга недвижимости выбрать очень трудно:
- первоначально есть некоторые опасения перед необходимостью открыть важную информацию о своих проектах незнакомым людям;
- будучи профессионалом в деле строительства или финансов, появляются сомнения, связанные с проблемой оценки эффективности услуг специалиста в незнакомой отрасли - маркетинг недвижимости;
- достаточно сложно сделать выбор между стоимостью и качеством услуг рыночного консультанта.
Я точно знаю, что хороший специалист никогда не будет:
- браться за любой проект, который вы ему предложите – хороший специалист предлагает свои услуги только там, где его навыки, опыт и профессионализм будут наиболее полезны;
- что-либо обещать без предварительного анализа ваших проектов;
- афишировать и полагаться на свои связи - хороший специалист ссылается только на свой профессиональный опыт и знания.
Что еще можно добавить?
- первоначально есть некоторые опасения перед необходимостью открыть важную информацию о своих проектах незнакомым людям;
- будучи профессионалом в деле строительства или финансов, появляются сомнения, связанные с проблемой оценки эффективности услуг специалиста в незнакомой отрасли - маркетинг недвижимости;
- достаточно сложно сделать выбор между стоимостью и качеством услуг рыночного консультанта.
Я точно знаю, что хороший специалист никогда не будет:
- браться за любой проект, который вы ему предложите – хороший специалист предлагает свои услуги только там, где его навыки, опыт и профессионализм будут наиболее полезны;
- что-либо обещать без предварительного анализа ваших проектов;
- афишировать и полагаться на свои связи - хороший специалист ссылается только на свой профессиональный опыт и знания.
Что еще можно добавить?
среда, 6 мая 2009 г.
Поиск идеи
В мае прошлого года ко мне обратились с просьбой написать концепцию небольшого торгового центра в одном из некрупных городов России (допустим, Пенза, Ижевск или Ставрополь). Строительство было уже на стадии возведенных стен, но внутренние планировки еще поддавались маркетинговой редакции. Так что пришлось плясать "от печки".
Площадь торгового центра до 10 000 кв.м. Располагается в центре города. Рядом региональная и муниципальная администрация, театр, ВУЗы. До окраины любого спальника - не более 15 минут езды на автомобиле. Здание располагается на красной линии двух улиц - узкого переулка (ширина - 10 м) и широкого бульвара с трамвайными путями с остановкой напротив будущего объекта.
На первый взгляд задача казалась несложной, если бы не три "НО":
1.этажность торгового центра - 5 этажей;
2.бульвар оказался пешеходным, а подъезд возможен только со стороны узкого переулка;
3.высота четвертого и пятого этажей в чистоте не более 2,8 м.
Исследование рынка я провела без больших трудностей. Потенциал у города оказался высокий; дефицит торговых площадей имелся; на май 2008 г. в планах сетей рассматривалась экспансия на рынок города. Далее начались размышления о концепции.
И вот тут пришлось серьезно подумать.
Во-первых, необходимо было определить идею концепции торгового центра.
Рядом нет большого количества многоквартирных домов - так что Famaly Mall мне не подходит.
Автомобильный поток отсутствует, пешеходный поток - высокий в выходные дни и вечернее время (особенно летом). В общем, у меня было две рабочие версии, но на них пока не хотелось бы останавливаться.
От продуктового супермаркета на первом этаже пришлось сразу отказаться - не было хорошей загрузочной зоны, способной выдерживать ежедневные поставки (это четвертое "НО", о котором я не упомянула). Так что первый этаж был отдан под аксессуары, парфюмерию. Благо окна - широкие, витринные, привлекающие внимание издалека.
Второй этаж, как водится, - мягкие товары - одежда, домашний текстиль, спортивная одежда.
Третий этаж - малопроходной. На нем,предполагается, должен сидеть "якорь", арендные ставки которого будут в три раза ниже ставок первого этажа.
Что делать с четвертым и пятым этажом? Идей было много, но они мне не казались надежными: кино, боулинг, парк развлечений. фитнес-клуб. Мои заказчики настаивали на торговой функции. Пришлось немало потратить времени, чтобы убедить, что на 15 метрах над землей с высотой потолков 2,80 можно организовать только качественный шанхайский рынок. Да и то, арендаторы там будут меняться каждые полгода.
Отчаявшись, я решила еще раз съездить в город и подняться на четвертый-пятый этажи.
Поездка состоялась через месяц. Не могу сказать, что она была спокойной - в день выезда в городе был совершен террористический акт. Мне было немного не по себе - особенно в самолете. Но все сложилось удачно. Я остановилась в гостинице и решила перекусить. Однако в гостинице не оказалось работающего ресторана. Я прошла по тому-самому бульвару, но все кафе, которые попадались, отличались слабыми вытяжными система, и ужинать с запахами другой еды не хотелось. В результате мне пришлось зайти в магазин и купить кефир и творог, чтобы поужинать в номере. И тут в голове появились смутные мысли на тему ресторана...
На следующий день я была на стройке. По шаткой деревянной лестнице взобралась на перекладины четвертого этажа - пол и стены пока еще отсутствовали. Я боюсь высоты, но решилась оглянуться вокруг, и то, что я увидела вызвало во мне бурю восхищения.
Здание, оказывается, находится на небольшой возвышенности. Здесь действует высотный регламент, и поэтому ничего не заслоняет обзор. А вокруг есть, на что посмотреть! Прохладный лес на окраине города, зеленые возвышенности, проблескивание речки... Все это вместе с городским пейзажем крыш и бесконечным голубым небом. Больше я не сомневалась - на четвертом-пятом этаже должен быть панорамный ресторан с атриумом. Площадь 4-5 этажа отличалась от площади первых этажей - по 500 кв.м (без атриума).
Так что идея - верная!
Позже была придумана идея ресторана-клуба.
Вариант сдала заказчику.
(НО - Продолжение далее)
Площадь торгового центра до 10 000 кв.м. Располагается в центре города. Рядом региональная и муниципальная администрация, театр, ВУЗы. До окраины любого спальника - не более 15 минут езды на автомобиле. Здание располагается на красной линии двух улиц - узкого переулка (ширина - 10 м) и широкого бульвара с трамвайными путями с остановкой напротив будущего объекта.
На первый взгляд задача казалась несложной, если бы не три "НО":
1.этажность торгового центра - 5 этажей;
2.бульвар оказался пешеходным, а подъезд возможен только со стороны узкого переулка;
3.высота четвертого и пятого этажей в чистоте не более 2,8 м.
Исследование рынка я провела без больших трудностей. Потенциал у города оказался высокий; дефицит торговых площадей имелся; на май 2008 г. в планах сетей рассматривалась экспансия на рынок города. Далее начались размышления о концепции.
И вот тут пришлось серьезно подумать.
Во-первых, необходимо было определить идею концепции торгового центра.
Рядом нет большого количества многоквартирных домов - так что Famaly Mall мне не подходит.
Автомобильный поток отсутствует, пешеходный поток - высокий в выходные дни и вечернее время (особенно летом). В общем, у меня было две рабочие версии, но на них пока не хотелось бы останавливаться.
От продуктового супермаркета на первом этаже пришлось сразу отказаться - не было хорошей загрузочной зоны, способной выдерживать ежедневные поставки (это четвертое "НО", о котором я не упомянула). Так что первый этаж был отдан под аксессуары, парфюмерию. Благо окна - широкие, витринные, привлекающие внимание издалека.
Второй этаж, как водится, - мягкие товары - одежда, домашний текстиль, спортивная одежда.
Третий этаж - малопроходной. На нем,предполагается, должен сидеть "якорь", арендные ставки которого будут в три раза ниже ставок первого этажа.
Что делать с четвертым и пятым этажом? Идей было много, но они мне не казались надежными: кино, боулинг, парк развлечений. фитнес-клуб. Мои заказчики настаивали на торговой функции. Пришлось немало потратить времени, чтобы убедить, что на 15 метрах над землей с высотой потолков 2,80 можно организовать только качественный шанхайский рынок. Да и то, арендаторы там будут меняться каждые полгода.
Отчаявшись, я решила еще раз съездить в город и подняться на четвертый-пятый этажи.
Поездка состоялась через месяц. Не могу сказать, что она была спокойной - в день выезда в городе был совершен террористический акт. Мне было немного не по себе - особенно в самолете. Но все сложилось удачно. Я остановилась в гостинице и решила перекусить. Однако в гостинице не оказалось работающего ресторана. Я прошла по тому-самому бульвару, но все кафе, которые попадались, отличались слабыми вытяжными система, и ужинать с запахами другой еды не хотелось. В результате мне пришлось зайти в магазин и купить кефир и творог, чтобы поужинать в номере. И тут в голове появились смутные мысли на тему ресторана...
На следующий день я была на стройке. По шаткой деревянной лестнице взобралась на перекладины четвертого этажа - пол и стены пока еще отсутствовали. Я боюсь высоты, но решилась оглянуться вокруг, и то, что я увидела вызвало во мне бурю восхищения.
Здание, оказывается, находится на небольшой возвышенности. Здесь действует высотный регламент, и поэтому ничего не заслоняет обзор. А вокруг есть, на что посмотреть! Прохладный лес на окраине города, зеленые возвышенности, проблескивание речки... Все это вместе с городским пейзажем крыш и бесконечным голубым небом. Больше я не сомневалась - на четвертом-пятом этаже должен быть панорамный ресторан с атриумом. Площадь 4-5 этажа отличалась от площади первых этажей - по 500 кв.м (без атриума).
Так что идея - верная!
Позже была придумана идея ресторана-клуба.
Вариант сдала заказчику.
(НО - Продолжение далее)
четверг, 30 апреля 2009 г.
Позитив, негатив
Искала аналитику по рынкам. Очень понравилось в отчете Colliers выделение позитивных и негативных событий рынка:
Позитивные
• Финская SRV Group приобрела у Becar Realty Group бизнес-центр Bazen класса В+ на проспекте Шаумяна, д. 4.
• Финская Evli Property Investment Russia заявила о своем намерении вложить 150 млн евро в расширение площадей бизнес-центра Kellermann более чем вдвое - до 40 000 кв. м.
• Московская группа компаний «Регионы» выкупила 36 га в районе Ржевка под строительство бизнес-парка площадью около 500 тыс. кв. м.
• Голландско-израильская инвестиционная компания Kardan и израильская страховая группа Menora Mivtachim Holdings вышли на российский девелоперский рынок. Партнеры приобрели имущественный комплекс завода «Красный маяк» на Выборгской набережной и к 2011—2013 гг. планируют построить на его территории офисный центр площадью 110 тыс. кв. м.
• Холдинг «Империя» приобрел здания под бизнес-центры «Сенатор» на Малом пр-те П.С., д. 87 и ул. Жуковского, д. 63 Setl City собирается построить бизнес-парк класса А площадью 400 000 - 600 000 кв. м на пересечении Пулковского шоссе и КАД, на бывших землях фирмы «Лето». Строительство начнется в 2010 г., партнером Setl City по данному проекту является «SVP инвест».
• Руководство ОАО «Гостиница «Октябрьская» планирует реконструировать свой филиал на Лиговском проспекте, д. 41/83, под бизнес-центр площадью 30 тыс. кв. м.
• Компания «Лидер Групп», завершив строительство бизнес-центра «Лидер», реинвестирует в новый проект - бизнес-центр класса В+ «Башня» общей площадью 40,5 тыс. кв. м.
Негативные
• Строительство трех бизнес-парков общей площадью порядка 300 тыс. кв. м, анонсированных компанией «Европорт», откладывается. Инвестор не может приобрести земельные участки по приемлемой для себя цене.
• Компания Теорема решила заморозить ряд своих проектов общей стоимостью $100 млн из-за невозможности получения кредитных средств.
• Группа ЛСР откладывает на неопределенное время начало строительства делового квартала «Электрик-сити».
• Холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» приостановил работу на двух объектах.
• Компания «Адамант» приостановила реализацию некоторых объектов коммерческой недвижимости, в том числе офисно-гостиничного комплекса «Адамант-парк».
• Холдинговая компания «Империя» заморозила строительство двух офисных центров.
• Австрийский концерн Warimpex Group, инвестор МФК Airportcity, запланированного на участке 6,2 га рядом с международным аэропортом «Пулково-2», отказался от реализации второй очереди комплекса
Позитивные
• Финская SRV Group приобрела у Becar Realty Group бизнес-центр Bazen класса В+ на проспекте Шаумяна, д. 4.
• Финская Evli Property Investment Russia заявила о своем намерении вложить 150 млн евро в расширение площадей бизнес-центра Kellermann более чем вдвое - до 40 000 кв. м.
• Московская группа компаний «Регионы» выкупила 36 га в районе Ржевка под строительство бизнес-парка площадью около 500 тыс. кв. м.
• Голландско-израильская инвестиционная компания Kardan и израильская страховая группа Menora Mivtachim Holdings вышли на российский девелоперский рынок. Партнеры приобрели имущественный комплекс завода «Красный маяк» на Выборгской набережной и к 2011—2013 гг. планируют построить на его территории офисный центр площадью 110 тыс. кв. м.
• Холдинг «Империя» приобрел здания под бизнес-центры «Сенатор» на Малом пр-те П.С., д. 87 и ул. Жуковского, д. 63 Setl City собирается построить бизнес-парк класса А площадью 400 000 - 600 000 кв. м на пересечении Пулковского шоссе и КАД, на бывших землях фирмы «Лето». Строительство начнется в 2010 г., партнером Setl City по данному проекту является «SVP инвест».
• Руководство ОАО «Гостиница «Октябрьская» планирует реконструировать свой филиал на Лиговском проспекте, д. 41/83, под бизнес-центр площадью 30 тыс. кв. м.
• Компания «Лидер Групп», завершив строительство бизнес-центра «Лидер», реинвестирует в новый проект - бизнес-центр класса В+ «Башня» общей площадью 40,5 тыс. кв. м.
Негативные
• Строительство трех бизнес-парков общей площадью порядка 300 тыс. кв. м, анонсированных компанией «Европорт», откладывается. Инвестор не может приобрести земельные участки по приемлемой для себя цене.
• Компания Теорема решила заморозить ряд своих проектов общей стоимостью $100 млн из-за невозможности получения кредитных средств.
• Группа ЛСР откладывает на неопределенное время начало строительства делового квартала «Электрик-сити».
• Холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» приостановил работу на двух объектах.
• Компания «Адамант» приостановила реализацию некоторых объектов коммерческой недвижимости, в том числе офисно-гостиничного комплекса «Адамант-парк».
• Холдинговая компания «Империя» заморозила строительство двух офисных центров.
• Австрийский концерн Warimpex Group, инвестор МФК Airportcity, запланированного на участке 6,2 га рядом с международным аэропортом «Пулково-2», отказался от реализации второй очереди комплекса
вторник, 28 апреля 2009 г.
Купи-продай
Сделка по покупке компанией «Нафта-Москва» 75% акций компании
«Главстрой СПб», которая в Петербурге занимается такими знаковыми
жилыми проектами, как Юнтолово и Северная Долина, не состоялась.
Интересно, почему? Много долгов?
В целом, сейчас на рынке очень мало компаний, которые готовые что-либо покупать. В основном это те, которым в 2007 г. удалось продать свои активы.
Многие компании, которые ведут мега-проекты, занимаются продажей участков, производств, которые служат буфером бизнесу, либо в ближайшее время развиваться не будут.
Компании, которые избавляются от активов, часто подводят их секретари: звонишь - спрашиваешь, не нужны ли Вам земельный участок или производственная база; часто секретари не могут соориентироваться и вместо того, чтобы сказать нейтральное: "Пришлите нам Ваше предложение," - отвечают: "Нет, Вы что! Мы не рассматриваем новые предложения!"
Не надо этого делать! Зачем?!
«Главстрой СПб», которая в Петербурге занимается такими знаковыми
жилыми проектами, как Юнтолово и Северная Долина, не состоялась.
Интересно, почему? Много долгов?
В целом, сейчас на рынке очень мало компаний, которые готовые что-либо покупать. В основном это те, которым в 2007 г. удалось продать свои активы.
Многие компании, которые ведут мега-проекты, занимаются продажей участков, производств, которые служат буфером бизнесу, либо в ближайшее время развиваться не будут.
Компании, которые избавляются от активов, часто подводят их секретари: звонишь - спрашиваешь, не нужны ли Вам земельный участок или производственная база; часто секретари не могут соориентироваться и вместо того, чтобы сказать нейтральное: "Пришлите нам Ваше предложение," - отвечают: "Нет, Вы что! Мы не рассматриваем новые предложения!"
Не надо этого делать! Зачем?!
среда, 22 апреля 2009 г.
Петербургский DIY укрупняется
Розничная сеть "Метрика" объединилась с крупной сетью формата DIY Ленинградской области "Вимос". Условия сделки не раскрываются. Объединение будет осуществляться на базе розничной сети "Метрика", а ее совладелец и президент Евгений Лебедев станет первым лицом новой компании. Объединенная компания будет работать под совместным брендом "Метрика Вимос".
Торговый дом "Вимос" был основан в 1992 году. Включает 27 магазинов, ориентированных преимущественно на загородное строительство, общей площадью около 35 тыс. кв. м. Финансовые показатели не раскрываются.
В свою очередь, питерская DIY-сеть "Старт", подконтрольная владельцу лесопромышленной корпорации "Илим Палм" Захара Смушкина, ведет переговоры о покупке сети "Метрика". Сделка, по информации сторон, может быть закрыта до конца года. Бизнес "Метрики" эксперты оценили в $100-110 млн.
вторник, 21 апреля 2009 г.
Гостиничный бизнес: pro и contra
Сегодня была на мероприятии, которое организовал DLA Piper для всех агентов гостиничного бизнеса Петербурга. В общем-то оно так и называлось - "Гостиничный бизнес в Санкт-Петербурге: инвестиции, управление и продажа".
Поскольку возможность получения электронных презентаций не доступна, то в двух словах о самом интересном.
Я отметила для себя два выступления: Скотта Антела, управляющего партнера пайпера, и Натальи Николаевой, старшего юриста. Выступал Майкл Купер, вице-президент InterContinental Hotels Group. К сожалению, его выступление было очень насыщено рекламными тезисами.
Скотт Антел "Что нужно и чего не нужно делать, чтобы заключить договор управления гостиницей"
1. подготовить технико-экономическое обоснование (feasibility study);
2. подготовиться к полному инвестиционному сопровождению проекта: операторы не участвуют на условиях долевого финансирования;
3. привлечь оператор на этапе проектирования;
4. соотносить бренд с концепцией отеля (нет "РитцКарлтонМагадану");
5. оценить уровень опыта Оператора, его готовность адаптироваться к российским реалиям;
6. оператор должен обладать способами привлечения к проекту помимо "бренда" и доступа к системе бронирования;
7. согласовать все коммерческие условия в письме о намерениях:
- размер бюджета;
- выбор права (российское, иностранное);
- формула определения эффективности работы гостиницы.
8. после заключения договора не мешайте Оператору в вопросах текущего управления гостиницей;
9. настаивайте на ежемесячных встречах с Оператором.
10. специальный совет от господина Антела: "не доверяйте дизайн интерьера гостиницы своей жене".
Наталья Николаева "Договор на управление гостиницей: требования законодательства"
1. Договор с оператором - это договор оказания услуг, который может быть расторгнут в одностороннем порядке. Как правило, это не устраивает международного оператора. В этом случае стороны договариваются о применении иностранного права при составлении договора.
2. Оператор, как правило, настаивает на следующих, неожиданных для меня условиях:
- обязательство собственника по сохранению права собственности на гостиницу (это, на мой взгляд, противоречит сути девелоперского бизнеса);
- запрет на продажу гостиницы определенным лицам или без согласия оператора (тоже условие, которое представляется сомнительным, - частная собственность предполагает свободное пользование и распоряжение объектом собственности; или я ошибаюсь?).
3. Оператору не выгодно главного управляющего включать в штат компании: необходимо регистрировать представительство на территории РФ. В том случае, если главный управляющий включен в штат собственника, налоговые органы рассматривают привлечение УК как экономически необоснованное со всеми вытекающими. Так что - на лицо парадокс. Хорошая новость - отсутствует отрицательная для собственника арбитражная практика по этому случаю.
В общем, такие тезисы с конференции
Фото гостиницы "Петровский пассаж" в Воронеже
Поскольку возможность получения электронных презентаций не доступна, то в двух словах о самом интересном.
Я отметила для себя два выступления: Скотта Антела, управляющего партнера пайпера, и Натальи Николаевой, старшего юриста. Выступал Майкл Купер, вице-президент InterContinental Hotels Group. К сожалению, его выступление было очень насыщено рекламными тезисами.
Скотт Антел "Что нужно и чего не нужно делать, чтобы заключить договор управления гостиницей"
1. подготовить технико-экономическое обоснование (feasibility study);
2. подготовиться к полному инвестиционному сопровождению проекта: операторы не участвуют на условиях долевого финансирования;
3. привлечь оператор на этапе проектирования;
4. соотносить бренд с концепцией отеля (нет "РитцКарлтонМагадану");
5. оценить уровень опыта Оператора, его готовность адаптироваться к российским реалиям;
6. оператор должен обладать способами привлечения к проекту помимо "бренда" и доступа к системе бронирования;
7. согласовать все коммерческие условия в письме о намерениях:
- размер бюджета;
- выбор права (российское, иностранное);
- формула определения эффективности работы гостиницы.
8. после заключения договора не мешайте Оператору в вопросах текущего управления гостиницей;
9. настаивайте на ежемесячных встречах с Оператором.
10. специальный совет от господина Антела: "не доверяйте дизайн интерьера гостиницы своей жене".
Наталья Николаева "Договор на управление гостиницей: требования законодательства"
1. Договор с оператором - это договор оказания услуг, который может быть расторгнут в одностороннем порядке. Как правило, это не устраивает международного оператора. В этом случае стороны договариваются о применении иностранного права при составлении договора.
2. Оператор, как правило, настаивает на следующих, неожиданных для меня условиях:
- обязательство собственника по сохранению права собственности на гостиницу (это, на мой взгляд, противоречит сути девелоперского бизнеса);
- запрет на продажу гостиницы определенным лицам или без согласия оператора (тоже условие, которое представляется сомнительным, - частная собственность предполагает свободное пользование и распоряжение объектом собственности; или я ошибаюсь?).
3. Оператору не выгодно главного управляющего включать в штат компании: необходимо регистрировать представительство на территории РФ. В том случае, если главный управляющий включен в штат собственника, налоговые органы рассматривают привлечение УК как экономически необоснованное со всеми вытекающими. Так что - на лицо парадокс. Хорошая новость - отсутствует отрицательная для собственника арбитражная практика по этому случаю.
В общем, такие тезисы с конференции
Фото гостиницы "Петровский пассаж" в Воронеже
понедельник, 30 марта 2009 г.
Отели в МФК
Давно интересовалась, как лучше объединить функции в здании, какая функция живет с другой, какая не уживается.
Нашла статью на эту тему. Вот она - здесь.
Нашла статью на эту тему. Вот она - здесь.
среда, 25 марта 2009 г.
А из нашего окна...
Когда брокеры предлагают клиентам офисные объекты, они рассказывают об отличительных особенностях того или иного объекта. В торговле и офисах 50% стоимости определяет местоположение.
Представим, что два брокера уговаривают нашего клиента на разные объекты: один брокер - за "Пулково-скай", другой - "Боллоевцентр". Ситуация гипотетическая, но тем не менее.
И вот один (Боллоевцентр):
- А из нашего окна виден Исакий...
- А из нашего тоже виден
И ведь прав! Потому как Исакий виден даже с промзоны Горелово :))
Ну это так, утренняя шутка.
А если серьезно, то при определении цены бизнес-центра играет роль все, в том числе кто поставщик электрооборудования, инженерных систем и т.п. Сегодня в Питере лидерами являются Siemens и ABB.
Привлечение иных понижает класс. Так что внимательнее!
Представим, что два брокера уговаривают нашего клиента на разные объекты: один брокер - за "Пулково-скай", другой - "Боллоевцентр". Ситуация гипотетическая, но тем не менее.
И вот один (Боллоевцентр):
- А из нашего окна виден Исакий...
- А из нашего тоже виден
И ведь прав! Потому как Исакий виден даже с промзоны Горелово :))
Ну это так, утренняя шутка.
А если серьезно, то при определении цены бизнес-центра играет роль все, в том числе кто поставщик электрооборудования, инженерных систем и т.п. Сегодня в Питере лидерами являются Siemens и ABB.
Привлечение иных понижает класс. Так что внимательнее!
понедельник, 23 марта 2009 г.
Алгоритм формирования концепций
Нашла в своих архивах такой алгоритм формирования концепций.
Снова и снова приходится признавать, что он очень удачный. К сожалению, не знаю автора :(((
Кому нужно, могу послать: сделайте запрос - scarl at yandex точка ру
Снова и снова приходится признавать, что он очень удачный. К сожалению, не знаю автора :(((
Кому нужно, могу послать: сделайте запрос - scarl at yandex точка ру
понедельник, 16 марта 2009 г.
Новый проект в кризис
Мой первый новый проект выходит в апреле в продажу. Не могу сказать, что это сложный объет, да и работа была командная, но основную линию удалось удержать в своих руках. Где-то в душе есть сожаление, что продукт выходит в кризис. Однако по моим данным спрос есть. Значит, успех следует ждать.
Более подробно: коттеджный поселок бизнес-класса с рекреационной зоной, с земельными участками от 10 до 22 соток, на Финском заливе. Стоимость - от 300 000 руб./сот. 40 км от города.
Обсуждение - здесь
Более подробно: коттеджный поселок бизнес-класса с рекреационной зоной, с земельными участками от 10 до 22 соток, на Финском заливе. Стоимость - от 300 000 руб./сот. 40 км от города.
Обсуждение - здесь
пятница, 6 марта 2009 г.
Панические страхи
Порой людей обуревают панические страхи, и они громко кричат на совещаниях Вашей компании: "Снижаем цену"!!!
Тут сделаем паузу - хочу привести один абзац книги "Путь торговли", Тадао Ямагучи:
"Однажды ученик спросил:
- Учитель, мой конкурент снизил цену на 10 процентов. У меня на четверть упали продажи. Что мне делать?
- Повысь цену, - сказал Учитель.
- Насколько? - спросил ученик.
- На десять процентов.
Ученик удивился, но повысил цену. Его товары стали покупать ещё меньше. Он снова пришёл к Учителю:
- Учитель, продажи идут ещё хуже...
- Ты уверен?
Ученик замер в удивлении, потом поклонился Учителю, ушёл и много времени провёл со своим бухгалтером. После этого он вернулся в Школу и сказал:
- Смотри, что получилось: Я поднял цену на десять процентов, и мои продажи упали в итоге на треть от первоначальных. Но я получал ровно столько же прибыли, сколько и раньше! А мой конкурент получал прибыли всё меньше и меньше и, в конце концов, был вынужден закрыть свою фирму. Спасибо тебе, Учитель! Ты направил мои мысли на верный путь!
- Я направил действия, - ответил Учитель, - свои мысли ты направил сам.
Эта история показывает нам, что далеко не всё правильное так уж правильно, как кажется на первый взгляд, когда это касается Пути Торговли. Кроме того, говорят, что Учитель в тот раз ещё и в точности сказал ученику, какая именно у него была наценка до всех этих событий. Ученик был поражён мудростью Учителя, но Учитель сказал ему, что это может сделать каждый, у кого есть мозги...
...А есть ли мозги у тебя, читающий эти строки?"
Такая вот история.
Я понимаю это вопрос относительно продуктового рынка, рынка ресторанного бизнеса, но рынок недвижимости? Как применить к нему и убедить не снижать без необходимости цену, а повышать стоимость товара?
Есть мысли?
Тут сделаем паузу - хочу привести один абзац книги "Путь торговли", Тадао Ямагучи:
"Однажды ученик спросил:
- Учитель, мой конкурент снизил цену на 10 процентов. У меня на четверть упали продажи. Что мне делать?
- Повысь цену, - сказал Учитель.
- Насколько? - спросил ученик.
- На десять процентов.
Ученик удивился, но повысил цену. Его товары стали покупать ещё меньше. Он снова пришёл к Учителю:
- Учитель, продажи идут ещё хуже...
- Ты уверен?
Ученик замер в удивлении, потом поклонился Учителю, ушёл и много времени провёл со своим бухгалтером. После этого он вернулся в Школу и сказал:
- Смотри, что получилось: Я поднял цену на десять процентов, и мои продажи упали в итоге на треть от первоначальных. Но я получал ровно столько же прибыли, сколько и раньше! А мой конкурент получал прибыли всё меньше и меньше и, в конце концов, был вынужден закрыть свою фирму. Спасибо тебе, Учитель! Ты направил мои мысли на верный путь!
- Я направил действия, - ответил Учитель, - свои мысли ты направил сам.
Эта история показывает нам, что далеко не всё правильное так уж правильно, как кажется на первый взгляд, когда это касается Пути Торговли. Кроме того, говорят, что Учитель в тот раз ещё и в точности сказал ученику, какая именно у него была наценка до всех этих событий. Ученик был поражён мудростью Учителя, но Учитель сказал ему, что это может сделать каждый, у кого есть мозги...
...А есть ли мозги у тебя, читающий эти строки?"
Такая вот история.
Я понимаю это вопрос относительно продуктового рынка, рынка ресторанного бизнеса, но рынок недвижимости? Как применить к нему и убедить не снижать без необходимости цену, а повышать стоимость товара?
Есть мысли?
четверг, 5 марта 2009 г.
Агент агенту рознь
Вчера общалась с двумя риэлторами. Есть что сравнить.
Утром пришла очаровательная девушка, брюнетка. В норковой шубке, на высоких каблуках, с длинными гипнотизирующими серьгами.
Очень много говорила, чем позволила мне вдоволь изучить ее манеры и особенности мышления. Удивительно, но она даже не замечала, что я молчу по несколько минут!
Тем не менее впечатления от нее остались самые приятные: в общем-то, она сказала все, что я хотела услышать - кто клиенты, в какую группу компаний входит агентство, почему она занимается производственно-складскими помещениями, по какой цене и где в последние три месяца ей удалось провести сделки. Молодец! Встреча закончилась моим твердым обещанием заключить с ней договор на продажу объекта.
Второй агент был страшно назойлив своим предложением прихать к ним в офис. Не знаю почему, но согласилась приехать. Это не была ошибкой, потому что встреча все показала. Офис находится хотя и в центре, но в очень неухоженном здании: дверь на четверть проросла под мостовую (можно себе представить?!), на входе положив ноги на стол, сидел охранник и смотрел телевизор. "Приемная" была узкая. Ремонт не делался очень давно. Меня этот же охранник провел туда, что местные люди, вероятно, называют "комната для переговоров". Комната не более 7-8 кв.м, заставленная столами, без гардеробной или даже вешалки. Во время наших переговоров постоянно кто-то проходил мимо, а позднее кто-то сидел за моей спиной и дышал в затылок.
Сами агенты (которых оказалось двое) - два молодых человек - были удивительно небрежно одеты и не прибраны ("не постираны, не поглажены" :). Они говорили о крупных проектах, которые они реализуют. Мне приходилось тактично не напоминать им, что повсюду реклама других агентств, которые продают объекты их гордости.
Что удивительно эти два риэлтора стали настаивать на эксклюзивных отношениях.
Ребята, Вы не можете даже приехать к потенциальному заказчику, а приглашаете его в свою переговорную, которой на самом деле нет! О каких эксклюзивных отношениях может идти речь?!!!
Утром пришла очаровательная девушка, брюнетка. В норковой шубке, на высоких каблуках, с длинными гипнотизирующими серьгами.
Очень много говорила, чем позволила мне вдоволь изучить ее манеры и особенности мышления. Удивительно, но она даже не замечала, что я молчу по несколько минут!
Тем не менее впечатления от нее остались самые приятные: в общем-то, она сказала все, что я хотела услышать - кто клиенты, в какую группу компаний входит агентство, почему она занимается производственно-складскими помещениями, по какой цене и где в последние три месяца ей удалось провести сделки. Молодец! Встреча закончилась моим твердым обещанием заключить с ней договор на продажу объекта.
Второй агент был страшно назойлив своим предложением прихать к ним в офис. Не знаю почему, но согласилась приехать. Это не была ошибкой, потому что встреча все показала. Офис находится хотя и в центре, но в очень неухоженном здании: дверь на четверть проросла под мостовую (можно себе представить?!), на входе положив ноги на стол, сидел охранник и смотрел телевизор. "Приемная" была узкая. Ремонт не делался очень давно. Меня этот же охранник провел туда, что местные люди, вероятно, называют "комната для переговоров". Комната не более 7-8 кв.м, заставленная столами, без гардеробной или даже вешалки. Во время наших переговоров постоянно кто-то проходил мимо, а позднее кто-то сидел за моей спиной и дышал в затылок.
Сами агенты (которых оказалось двое) - два молодых человек - были удивительно небрежно одеты и не прибраны ("не постираны, не поглажены" :). Они говорили о крупных проектах, которые они реализуют. Мне приходилось тактично не напоминать им, что повсюду реклама других агентств, которые продают объекты их гордости.
Что удивительно эти два риэлтора стали настаивать на эксклюзивных отношениях.
Ребята, Вы не можете даже приехать к потенциальному заказчику, а приглашаете его в свою переговорную, которой на самом деле нет! О каких эксклюзивных отношениях может идти речь?!!!
четверг, 26 февраля 2009 г.
Тумба с ящиками
В копилку зданий, выполненных для деловой жизни, - здание-тумба с выдвижными ящичками. Очень мило и необычно:
The Manchester Civil Justice Centre
The Manchester Civil Justice Centre
среда, 25 февраля 2009 г.
Таунхаус в сети
Читаю блог http://gutthaus.ru/.
В сети много рекламных сайтов комплексов таунхаусов. Только немногие из них подвинуты до того, чтобы быть новостной площадкой для своих состоявшихся покупателей.
Упомянутый блог - это ежедневные мысли (=живое общение) создателей таунхаусного компплекса под Санкт-Петербургом.
Например:
" Мне вот не так давно ОЧЕНЬ мешали. К соседям, видимо, приехали какие-то гости, не очень скромные. Судя по звукам, несложно было догадаться, чем они занимаются.
Съездила в ГуттХаус, провела эксперимент. Того, что твориться в соседней квартире, не слышно, а мы старались, шумели.))) "
По-моему, просто отличная работа!
В сети много рекламных сайтов комплексов таунхаусов. Только немногие из них подвинуты до того, чтобы быть новостной площадкой для своих состоявшихся покупателей.
Упомянутый блог - это ежедневные мысли (=живое общение) создателей таунхаусного компплекса под Санкт-Петербургом.
Например:
" Мне вот не так давно ОЧЕНЬ мешали. К соседям, видимо, приехали какие-то гости, не очень скромные. Судя по звукам, несложно было догадаться, чем они занимаются.
Съездила в ГуттХаус, провела эксперимент. Того, что твориться в соседней квартире, не слышно, а мы старались, шумели.))) "
По-моему, просто отличная работа!
четверг, 29 января 2009 г.
Из договора аренды офиса
"....Действия Арендатора не должны быть причиной возникновения или распространения за пределы помещений необычных запахов...."
"Помещения не должны быть использованы для проведения мероприятий, не связанных с деятельностью организации: связанных с употреблением алкогольных напитков, ночлега или сна, а также с любыми аморальными целями, - без письменного согласования с Арендодателем".
"Помещения не должны быть использованы для проведения мероприятий, не связанных с деятельностью организации: связанных с употреблением алкогольных напитков, ночлега или сна, а также с любыми аморальными целями, - без письменного согласования с Арендодателем".
пятница, 23 января 2009 г.
четверг, 22 января 2009 г.
Социальная реклама, или доступное жилье для населения
Френд-лента на ЖЖ порой очень радует своими открытиями. Сегодня в одном из сообществ появилась ссылка на социальную рекламу во Франции:
http://adsoftheworld.com/media/outdoor/foundation_abb_pierre_12?size=_original
http://adsoftheworld.com/media/outdoor/foundation_abb_pierre_7?size=_original
Моя первая собственная жилплощадь составляла 10 кв.м в коммунальной квартире. Помнится я чувствовала себя там превосходно после общаги, где 12 кв.м мы делили втроем.
Интересно, что такие комнаты до сих пор проектируются российскими строителями.
http://adsoftheworld.com/media/outdoor/foundation_abb_pierre_12?size=_original
http://adsoftheworld.com/media/outdoor/foundation_abb_pierre_7?size=_original
Моя первая собственная жилплощадь составляла 10 кв.м в коммунальной квартире. Помнится я чувствовала себя там превосходно после общаги, где 12 кв.м мы делили втроем.
Интересно, что такие комнаты до сих пор проектируются российскими строителями.
вторник, 20 января 2009 г.
Хватит ныть, пора работать
Работы не стало меньше, несмотря на кризис.
Да, реальных сделок осуществляется существенно меньше, чем хотелось бы!
Да, приходится совмещать три функции одновременно: реклама, аналитика и продажи!
Да, у многих нервы на пределе и во время переговоров приходится быть еще и психотерапевтом!
Но никто не отказывается от работы.
В плавном снижении рубля на взлетную полосу (помните это ощущение? пожалуй, самое неприятное во время всего полета - где там земля?) многие стараются избавится от деревянных и ищут выгодные условия по земле и недвижимости.
Значит, надо уметь как никогда быть гибким, дипломатичным, помогать клиентам в понимании, что им необходимо.
Значит, реклама должна быть креативной и доходчивой - более эффективной, чем до кризиса.
Пора работать!
http://kurortland.ru
Да, реальных сделок осуществляется существенно меньше, чем хотелось бы!
Да, приходится совмещать три функции одновременно: реклама, аналитика и продажи!
Да, у многих нервы на пределе и во время переговоров приходится быть еще и психотерапевтом!
Но никто не отказывается от работы.
В плавном снижении рубля на взлетную полосу (помните это ощущение? пожалуй, самое неприятное во время всего полета - где там земля?) многие стараются избавится от деревянных и ищут выгодные условия по земле и недвижимости.
Значит, надо уметь как никогда быть гибким, дипломатичным, помогать клиентам в понимании, что им необходимо.
Значит, реклама должна быть креативной и доходчивой - более эффективной, чем до кризиса.
Пора работать!
http://kurortland.ru
Обама и недвижимость
Вчера инагуировали Обаму в президенты.
Инаигурировали, инаигуировали и выинаигуировали...
Симпатичный президент. Общий рост Обамы-мужа и Обамы-жены в потора раза больше общего роста обоих Бушей - Джорджа и Лоры.
Хотя о чем это я?
Обама считает, что надо продолжать давить на банки. Банки в свою очередь будут давить на население. Население будет избавляться от отягощающих кредитов и отягощающей недвижимости, и кризис, подобно ручью, вытекающему из ледника Тибета, найдет сам свой выход (кратко из статьи о предвыборной программе двух кандидатов в журнале Cityspace).
Другими словами:
Сколько человек потребуется Обаме для того, чтобы поменять одну лампочку в Белом доме?
0 чел. - ее поменяет невидимая рука рынка...
Вчера инагуировали Обаму в президенты.
http://kurortland.ru
Инаигурировали, инаигуировали и выинаигуировали...
Симпатичный президент. Общий рост Обамы-мужа и Обамы-жены в потора раза больше общего роста обоих Бушей - Джорджа и Лоры.
Хотя о чем это я?
Обама считает, что надо продолжать давить на банки. Банки в свою очередь будут давить на население. Население будет избавляться от отягощающих кредитов и отягощающей недвижимости, и кризис, подобно ручью, вытекающему из ледника Тибета, найдет сам свой выход (кратко из статьи о предвыборной программе двух кандидатов в журнале Cityspace).
Другими словами:
Сколько человек потребуется Обаме для того, чтобы поменять одну лампочку в Белом доме?
0 чел. - ее поменяет невидимая рука рынка...
Вчера инагуировали Обаму в президенты.
http://kurortland.ru
Подписаться на:
Сообщения (Atom)
